發(fā)布時(shí)間：2024年11月06日 14:39:18分享人:白子畫來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng)30
物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。要取得一個(gè)項(xiàng)目投標(biāo)的成功，需要從人員配置、前期準(zhǔn)備、標(biāo)書制作、費(fèi)用測(cè)算、標(biāo)書裝訂到現(xiàn)場(chǎng)答辯等各個(gè)環(huán)節(jié)的密切配合，缺一不可。在這些環(huán)節(jié)中，投標(biāo)的前期準(zhǔn)備工作又是投標(biāo)成功的前提條件。我們來(lái)看看深圳投標(biāo)管理師中心編輯的前期物業(yè)管理招投標(biāo)準(zhǔn)備工作。 第一，項(xiàng)目調(diào)研,全面深入地了解項(xiàng)目的基本情況 一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目管理的委托范圍，涉及建筑本體、設(shè)備設(shè)施、環(huán)境配套等諸多因素，通常招標(biāo)方對(duì)物業(yè)管理均不太熟悉，往往在招標(biāo)書中為投標(biāo)企業(yè)提供的項(xiàng)目資料不夠詳盡，不能滿足方案設(shè)計(jì)、費(fèi)用測(cè)算、標(biāo)書制作的需要。投標(biāo)企業(yè)除了仔細(xì)研究全面掌握招標(biāo)方提供的項(xiàng)目資料以外，還應(yīng)從以下幾個(gè)方面深入了解項(xiàng)目的基本情況： 1.項(xiàng)目的地理位置、平面布置、占地面積、周界長(zhǎng)度、出入口數(shù)量、各部分建筑的面積及使用功能、各樓層的面積等，以便采取相應(yīng)的安全防范措施。 2.項(xiàng)目各部分公共設(shè)施、公共區(qū)域的面積、功能及使用要求，以便制訂適宜的保潔服務(wù)方案。 3.綠地面積、綠化品種及喬木、灌木、草坪的數(shù)量與面積，以便確定合適的養(yǎng)護(hù)方案。 4.主要設(shè)備設(shè)施（如電梯、消防、監(jiān)控、空調(diào)通風(fēng)、照明、網(wǎng)絡(luò)、噴泉水景、生化池等）的品牌、型號(hào)及其它技術(shù)參數(shù)，以便制訂適宜的運(yùn)行養(yǎng)護(hù)與維修方案。 根據(jù)《招投標(biāo)法》和《重慶市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》的規(guī)定，項(xiàng)目資料應(yīng)由招標(biāo)方提供，但在實(shí)際操作中，往往由于招標(biāo)方準(zhǔn)備不充分或其他因素的影響，大多數(shù)招標(biāo)不能提供詳細(xì)的項(xiàng)目資料。投標(biāo)企業(yè)必須投入足夠的人力物力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，從項(xiàng)目的總體布局、出入口的位置到主要設(shè)備設(shè)施的考察，不僅要與招標(biāo)方溝通，有時(shí)往往還需要通過(guò)與施工單位接觸，盡可能地掌握現(xiàn)場(chǎng)第一手資料。必要時(shí)還需自行繪制草圖和逐項(xiàng)記錄。在此基礎(chǔ)上，形成一套完整的項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)書面資料，為下一步的方案制作、人員編制、設(shè)備配置，直到費(fèi)用測(cè)算打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第二，解讀招標(biāo)文件 招標(biāo)文件是投標(biāo)的基本依據(jù)，也是投標(biāo)人制作標(biāo)書的出發(fā)點(diǎn)。因此，作為一個(gè)投標(biāo)企業(yè)，一定要認(rèn)真研究招標(biāo)書的每一個(gè)條款，做到： 1.務(wù)必弄清招標(biāo)項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容、范圍、定位、標(biāo)準(zhǔn)、報(bào)價(jià)及其要求，任何的疏忽和遺漏都將可能導(dǎo)致落標(biāo)，甚至直接成為廢標(biāo)。 2.仔細(xì)研究招標(biāo)項(xiàng)目的各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與要求，以便確定與之相適應(yīng)的服務(wù)方案，避免服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高報(bào)價(jià)偏高，或服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)偏低達(dá)不到招標(biāo)方的要求。 3.特別注意招標(biāo)項(xiàng)目使用了哪些特殊的裝備，有何特別的服務(wù)要求，以便根據(jù)其技術(shù)難度和服務(wù)深度配置相應(yīng)的人員與技術(shù)措施，并核算其服務(wù)成本，以免漏計(jì)成本造成報(bào)價(jià)失誤。 4.十分注意招標(biāo)書關(guān)于報(bào)價(jià)的要求，是單價(jià)還是合價(jià)？是年度報(bào)價(jià)還是月度報(bào)價(jià)？是包干制報(bào)價(jià)還是傭金制報(bào)價(jià)？是含稅價(jià)還是不含稅價(jià)等等；同時(shí)還要注意是無(wú)底價(jià)或是有底價(jià)招標(biāo)，以便采取相應(yīng)的報(bào)價(jià)策略。 5.對(duì)招標(biāo)文件中不清楚的問(wèn)題，要一個(gè)一個(gè)列出書面清單，請(qǐng)招標(biāo)方予以說(shuō)明與澄清，重大問(wèn)題應(yīng)要求招標(biāo)方給予書面答復(fù)，直到弄清楚為止。第三，業(yè)主構(gòu)成與開(kāi)發(fā)商信譽(yù)調(diào)查 一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的管理成功，不僅需要物業(yè)公司的努力，在很大程度上更需要業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的配合和支持。否則，再完善的硬件設(shè)施，再好的服務(wù)愿望，也只能是剃頭挑子一頭熱?！ ?.作為投標(biāo)企業(yè)，首先要對(duì)項(xiàng)目物業(yè)的業(yè)主構(gòu)成作一個(gè)基本的了解與分析，它包括業(yè)主的從業(yè)類型、文化層次、經(jīng)濟(jì)收入水平、購(gòu)房?jī)r(jià)格及與周邊房?jī)r(jià)的比較。其中對(duì)明顯低于周邊房?jī)r(jià)的物業(yè)要深入了解其原因，慎重應(yīng)標(biāo)；對(duì)拆遷還建的物業(yè)，一般由于歷史遺留問(wèn)題多，業(yè)主收入水平較低，住房面積偏小，往往收費(fèi)困難，管理難度大，更要慎之又慎。 2.開(kāi)發(fā)商實(shí)力、信譽(yù)與支付能力往往極大地影響房屋交付的質(zhì)量及“三包”服務(wù)水平。一般來(lái)說(shuō)，信譽(yù)好、有支付能力的開(kāi)發(fā)商，通常由于管理規(guī)范、支付兌現(xiàn)快，房屋的質(zhì)量較有保障，施工單位的“三包”服務(wù)也能及時(shí)到位。而一些實(shí)力較弱、信譽(yù)較差的開(kāi)發(fā)商，由于資金緊張，工程材料及施工質(zhì)量都得不到保障，往往交房入住以后大量的質(zhì)量問(wèn)題暴露出來(lái)，“三包”服務(wù)也因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商欠款而難以到位，更容易激化矛盾，成為業(yè)主不繳物管費(fèi)的口實(shí)，物管公司也因此成為開(kāi)發(fā)商的替罪羔羊。同時(shí)，這樣的開(kāi)發(fā)商還常常拖欠甚至拒繳空置房屋的物管費(fèi)，使物業(yè)管理難以正常進(jìn)行，對(duì)于這樣的物業(yè)，筆者的意見(jiàn)是,除非另有約定與保障，否則寧缺勿濫。第四，市場(chǎng)調(diào)查 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，投標(biāo)企業(yè)要參與競(jìng)爭(zhēng)，就必須了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況。一般來(lái)說(shuō)應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的調(diào)查： 1.項(xiàng)目所在地的地質(zhì)資料、氣象資料、水文資料、自然災(zāi)害以及可能影響業(yè)主正常生活與工作的因素，以便對(duì)自然災(zāi)害和突發(fā)事件的發(fā)生可能性作出評(píng)估。 2.當(dāng)?shù)氐姆?、法?guī)、區(qū)域文化、風(fēng)俗習(xí)慣。 3.道路交通、供水、供電、供氣、供暖、照明設(shè)施及周邊的商業(yè)文體、醫(yī)療服務(wù)設(shè)施。 4.當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)物價(jià)水平，包括主要的生活用品的價(jià)格和房屋租金。 5.當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平與收入水平，尤其是不同類型物業(yè)的收費(fèi)水平和物業(yè)管理從業(yè)人員的收入水平。深入的市場(chǎng)調(diào)查將為投標(biāo)企業(yè)的價(jià)格測(cè)算提供充分的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。第五，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 “知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆”。既然是競(jìng)爭(zhēng)，就必然有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越趨于白熱化的今天，投標(biāo)企業(yè)不但要練好內(nèi)功，還要研究對(duì)手，了解對(duì)手，方能在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。因此，在投標(biāo)的前期工作中，投標(biāo)企業(yè)還應(yīng)從以下幾個(gè)方面了解并研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況： 1.通過(guò)相關(guān)渠道了解可能參與競(jìng)標(biāo)的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手名稱、屬地及與當(dāng)?shù)睾献鞴久Q。 2.通過(guò)物管協(xié)會(huì)或其他途徑了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的資質(zhì)、規(guī)模、服務(wù)特色、優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目及本地項(xiàng)目。 3.多渠道了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的代表性樓盤的管理規(guī)模、人員編制、工資標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)效率、收費(fèi)水平等。 4.模擬競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目可能采取的管理模式、服務(wù)特色、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人員編制、裝備配置、工資標(biāo)準(zhǔn)等因素，評(píng)估其標(biāo)書特色及報(bào)價(jià)水平。第六，參加標(biāo)書說(shuō)明會(huì) 標(biāo)書說(shuō)明會(huì)又稱標(biāo)前會(huì)，是招標(biāo)方對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行說(shuō)明并給予投標(biāo)方提供答疑的機(jī)會(huì)，投標(biāo)企業(yè)一定要利用這個(gè)機(jī)會(huì)，弄清楚招標(biāo)文件的全部?jī)?nèi)容與含義，請(qǐng)招標(biāo)方解答自己的疑難問(wèn)題。但在參加標(biāo)書說(shuō)明會(huì)時(shí)，仍應(yīng)注意以下技巧： 1.對(duì)招標(biāo)文件中招標(biāo)項(xiàng)目的內(nèi)容、范圍、要求不清楚的問(wèn)題，應(yīng)提請(qǐng)招標(biāo)方予以說(shuō)明，但不要提出任何修改標(biāo)書的要求。 2.對(duì)招標(biāo)文件中相互矛盾之處，可請(qǐng)求招標(biāo)方說(shuō)明，但不要提出修改技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 3.對(duì)含糊不清的合同重要條款，可請(qǐng)求解釋澄清，但不要提出任何修改合同條款的要求。 4.對(duì)招標(biāo)文件中出現(xiàn)對(duì)我方有利的矛盾或含糊不清的條款，不要提請(qǐng)解釋與澄清。 5.應(yīng)注意不讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手從我方提問(wèn)中窺探出我方投標(biāo)方案的思路與重要信息。 6.要注意提問(wèn)的方法和語(yǔ)氣語(yǔ)調(diào)，不要使招標(biāo)方反感、難堪。 7.要求招標(biāo)方對(duì)所有問(wèn)題作出答復(fù)并發(fā)出書面文件。根據(jù)《招投標(biāo)法》和《重慶市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》的規(guī)定，該文件是招標(biāo)文件的組成部分，與招標(biāo)文件具有同等法律效力。相關(guān)閱讀：深圳物業(yè)管理師培訓(xùn)2011年物業(yè)管理師考生必看的物業(yè)管理師考試攻略
愛(ài)華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/25101012/110367.html
更多閱讀
原文地址：物業(yè)公司客服部2012年終工作總結(jié)及2013年工作計(jì)劃作者：蜂巢物業(yè)網(wǎng) 物業(yè)公司客服部2012年終工作總結(jié)及2013年工作計(jì)劃 報(bào)告人：xxx 所屬單位：北京xx世紀(jì)物業(yè)管理有限公司xx大廈物業(yè)管理處 所屬部門：客戶服務(wù)部
-2007年，物業(yè)公司在后勤集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)下，稟承集團(tuán)“服務(wù)育人”的宗旨，努力工作，求實(shí)創(chuàng)新，圓滿完成了全年工作任務(wù)。2008年，是集團(tuán)倡導(dǎo)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)年，是集團(tuán)發(fā)展規(guī)劃蓄勢(shì)的一年，也是我們工作繼往開(kāi)來(lái)的新的一年，除了要一如既往地堅(jiān)定“服務(wù)”的理
早期介入工作方案和接管驗(yàn)收管理方案商業(yè)商業(yè)街區(qū)（商場(chǎng)）的物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗(yàn)收管理、租戶入住管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、檔案管理等方
上海市閘北區(qū)嘉里不夜城卓悅居（東區(qū)）物業(yè)管理競(jìng)聘公告《嘉里不夜城卓悅居（東區(qū)）》住宅小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，經(jīng)上海市閘北區(qū)嘉里不夜城卓悅居（東區(qū)）業(yè)主大會(huì)決定，采用公開(kāi)
???? 近年來(lái)，隨著石油礦區(qū)建設(shè)蓬勃發(fā)展和職工群眾生活水平的不斷提高，石油礦區(qū)的城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)。為適應(yīng)發(fā)展需要，石油集團(tuán)公司成立了統(tǒng)一的礦區(qū)服務(wù)事業(yè)系統(tǒng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步成為石油企業(yè)的重要組成部分。而現(xiàn)代先進(jìn)的物業(yè)管
愛(ài)華網(wǎng)