愛華網(wǎng)我為什么選擇溫尼伯
????本來沒有想到要移民,當時還正在一個四季如春,眼光明媚的地方享受著小生意者的最高境界:睡覺睡到自然醒,數(shù)錢數(shù)得手發(fā)軟.根本沒有想到加拿大什么事.突然有一天,想出去看看,正好有個朋友來看我,說他要到加拿大去了,我知道他5年前在辦,現(xiàn)在才搞定,覺得加拿大政府也挺惦記我們的.對加拿大有了些好感.但還是沒有先考慮加拿大,到網(wǎng)上的各個移民網(wǎng)站考察了一下,我怕冷,覺得澳大利亞氣候更好,就準備先下手了.必恭必敬的向一個移民顧問交了咨詢費后,他噼里啪啦的算了一下,結果是最省錢的技術移民不要考慮了,最費錢的商業(yè)移民沒有問題.盡管當時對自己的智商很沮喪,感覺是本科就沒有戲了,自費的?？七€有個名額.好吧,就商業(yè)移民吧,啥條件!?2年臨時簽證,生意沒有達到要求就取消,這不是給孫悟空下個緊酷咒嗎,很不爽,不去伺候了.
????除了澳大利亞商業(yè)移民條件比較苛刻外,感覺澳大利亞就是一個島,連出去串個門都不方便.而加拿大下面是美國,同學親戚一大堆,在加拿大實在混不下去了,去借點米也方便.對了,當時也了解了美國的投資移民:起價50-100萬美圓,也是2年臨時綠卡,除了這筆錢而外,還必須直接和間接提供10個就業(yè)機會等附加條件,感覺這是個無底洞,撤退!
????我這個朋友辦的是技術移民,由于剛拿到加拿大的LANDING PAPER,對將來的生活充滿著美好的憧憬,臨走鄭重向我推薦了加拿大移民公司的H小姐,這家移民公司收取7000美圓代理費,用了5年時間,終于把他辦下來了.感覺他和移民公司都挺不容易的.于是打電話給H小姐,把自己的條件一說,技術移民分分夠了,但時間長,3-5年是常事,要快點的,有,聯(lián)邦投資移民,2年,啥,又要快點的,還要錢少的,也......也有,省提名,1年!這才第一次聽到曼省的PNP-B項目.
????感謝強大的INTERNET,經(jīng)過比較,個人覺得曼省和薩省的PNP-B項目很有吸引力,首先,資金要求合理,有25萬加幣的身家,有合法的納稅記錄,有一定經(jīng)營的經(jīng)驗就可以入門.而聯(lián)邦卻要80多萬.資金投入上省提名就更人性化,只要求15萬,押金7.5萬,而聯(lián)邦要40萬,最少投12萬,重要的是省提名這15萬是用在你自己的業(yè)務上,而聯(lián)邦是把錢交給別人耍.區(qū)別呢,就是聯(lián)邦可以在加拿大的大城市住,省提名需要在小城市住.如果心態(tài)好,移民不是為了炫耀,住小城市小鄉(xiāng)村又有什么呢.
????心動不如行動,馬上上官網(wǎng)自己辦,邀請函一個月就寄來了,去使館簽好商務簽證,就飛到WINNIPEG了.沒有通過移民代理,覺得這是件很簡單和輕松的事,這都辦不好,出來還咋混(純屬個人行為,移民公司不要拍磚). 我是5月到的,天氣還不錯,馬上上網(wǎng)買了輛舊車.買車用了20刀,買鎖卻用了25刀.后來發(fā)現(xiàn)根本不用買鎖的.上車圍城轉了一圈,感覺還不錯,城市設施當然和大城市差些,但該有的都有.不滿意的是城里的土人太多,無所事事的.
????在實地考察曼省前，已經(jīng)在網(wǎng)上進行了2個多月的資料收集和DESK RESEARCH，對要到曼省來需要了解的地方都作了詳細的規(guī)劃，10天的考察按步就班的落實，因此，在和PNP-B部門的官員面試時，看到我翔實的商業(yè)計劃，他們甚至比我還急于讓我來安家落戶。但事后證明，這些計劃還是紙上談兵，等我1年后真正準備開始經(jīng)營時，才發(fā)現(xiàn)我還是有地方太過樂觀了。
????省提名通過的時間很快，4個多月就遞聯(lián)邦了，9個月時聯(lián)邦的體檢表就下來了，但等得最長的反而是體檢后，體檢后等了3個多月才DM。算下來，從考察后正式遞件到那到大信封，剛好12個月。記得體檢時遇到另外幾家同時體檢的投資移民，他們都是清一色的選擇溫哥華，當我說是去WINNIPEG，他們問我是不是在澳大利亞。
????拿到LANDING PAPER后,選擇從多倫多入關,原因是在多倫多朋友比溫哥華的多一些,關系更密切一些.入關細節(jié)家園帖子已經(jīng)很多,就不再湊熱鬧了.印象最深的有3件事,第一給我們辦移民手續(xù)的移民局官員.排在我們前后的,來加拿大的新移民有白人,黑人,黃種人,大家的眼中都含著一些勞累,一些緊張但更多的是一些欣喜,站在這些新移民的隊伍中間,帶著自己的親人,到這片陌生的,有可能是人生轉折的國家,心里有股說不出的感覺,這種感覺,是自己無數(shù)次出國出差都無法感受的."HI,WELCOME TO CANADA."我的思緒被一個純正的英文打斷,抬頭看到一張年輕而甜美的面孔,一張中國美女的真誠的笑臉.
拿到LANDING PAPER后,選擇從多倫多入關,原因是在多倫多朋友比溫哥華的多一些,關系更密切一些.入關細節(jié)家園帖子已經(jīng)很多,就不再湊熱鬧了.印象最深的有3件事,第一給我們辦移民手續(xù)的移民局官員.排在我們前后的,來加拿大的新移民有白人,黑人,黃種人,大家的眼中都含著一些勞累,一些緊張但更多的是一些欣喜,站在這些新移民的隊伍中間,帶著自己的親人,到這片陌生的,有可能是人生轉折的國家,心里有股說不出的感覺,這種感覺,是自己無數(shù)次出國出差都無法感受的."HI,WELCOME TO CANADA."我的思緒被一個純正的英文打斷,抬頭看到一張年輕而甜美的面孔,一張中國美女的真誠的笑臉.
海關的移民官看年紀剛剛大學畢業(yè),對工作充滿熱情,就如鄰家的小妹.過關手續(xù)就在這輕松愉快的過程中很快辦好了,盡管整個過程我沒有聽到她講一句中文,但我肯定她一定是華裔,也許她的父母,也和我們一樣,在若干年前的這一天,滿懷著希望,站在同樣的移民隊伍中間,而我們的兒女,在若干年后也會這樣去迎接新來的同胞.
第3件讓我高興的是就是自己的小孩了.新移民要先過海關進行行李檢查,看到前面的人被開包檢查,想到自己這一大堆的行李,不知道打開后還能放得回去?因為所有行李都是老爸在臨行前親手裝箱的.每次出差,老爸都喜歡給我們裝箱,這是他的絕活,不管什么奇型怪狀的東西,他都能夠整整齊齊,穩(wěn)穩(wěn)當當?shù)难b好,并且從來不讓我們插手,像是怕我們搞亂他的藝術品一樣.老媽幫不上手,就在旁邊不斷的叮嚀囑咐.我們都知道,他們在幫遠行的兒女打包中,也包進了對我們的切切關愛.父母在,不遠行,兒女現(xiàn)在不光要走很遠,還要帶走他們心愛的孫兒孫女了.
也許是海關的檢查人員也不愿意打亂這些"藝術品",只是看了看,問了問,就大手一揮,放行了. 剛出海關,準備給接機司機打電話,3歲的兒子眼尖,從地上撿起一個亮閃閃的硬幣,大聲說: "爸爸,我撿到錢了!給你." 我接過一看,的確是錢,是牙買加的硬幣.本來準備馬上來個"交給警察叔叔"的現(xiàn)場教育,但這1塊錢的加勒比海外幣,哪個加拿大警察要收呢? 就算要收,加拿大的警察能夠了解這個中國的教育典故嗎?算了,只有留下做個紀念了,但這可是個好彩頭,一到加拿大就找到錢了啊!
好運還在繼續(xù),走到大廳外,更多的錢在等著我們了.
走出機場大廳，陽光明媚。酒店的車還沒有來，把行李放在候車道上，叫上兒子和女兒，和我一起把推車還回機場去。 行李車放在軌道上，輕輕推進去，就聽見卡塔一聲，一枚25仙的硬幣咕的一聲彈了出來。財迷兒子覺得像是在變魔術，還用小手在出幣孔內扣了又扣，看了又看。我看到周圍還有幾輛推車胡亂的放在外面，就對兒子和女兒說：“現(xiàn)在我們開始掙錢的游戲了，你們要把外面的推車推進這個車站，就可以掙到一個硬幣，就像爸爸剛才一樣，但你們要自己去找車和推車?！?歲的女兒反應很快，馬上就開始行動了。于是，女兒負責推車，我在旁邊搭手，兒子負責收錢，LP負責照看行李，一派家族企業(yè)的繁榮景象。要不是司機來了，我們可能把周圍2-3個推車站外面的回收服務全部包下來了。 兒子小手硬幣都滿了，高興得呵呵笑，女兒也興奮得滿頭汗。沒有想到，剛到加拿大，兒女就用自己的勞動，掙到了加拿大的第一捧金。在去SHERATON 酒店的路上，我得意的總結我們的第一次登陸：一路平安，撿錢，掙錢，住喜來登，都是好兆頭啊!!!更高興的是女兒和兒子感受了勞動就有收獲的甜頭，他們每人抱個冰淇淋，正在美滋滋的。。。
在多倫多逗留了幾天，一來帶家人游覽一下，二來探望朋友，了解他們的生活和工作情況，聽聽朋友們的過來之談，讓自己也少走些彎路。
關于游覽，去看看尼亞加那大瀑布應該是大家的選擇，我第一次來考察的時候朋友就帶我去了，是坐賭場安排的BUS去的，很方便，也很便宜，記得是要用護照辦個賭場的卡，就在賭場的BUS上就可以辦好，記得來回的費用是免費的。條件當然是過賭場而不入，進賭場而不賭。下車就直奔大瀑布主題。該瀑布水質清澈，水霧彌漫，值得一看。但我卻認為不過是大水庫放水而已，氣勢壯觀，但野性不足，完全不能夠和津巴布韋，贊比亞邊境的維多利亞大瀑布相比。LP喜歡逛商店，聽我這樣一評價，馬上增加了另外2個購物中心，把大瀑布留給下次父母來的游覽計劃中了。 我也特別喜歡逛商店，但不能夠超出3個，如果LP連逛3個商店都還不買東西，我就會抓狂。因此，她總是在第3個商店找到玩具店或者是書店，這樣就把我和孩子都寄放在那里了。 不過，我還是很佩服LP的，因為她的不少朋友都是去商店“掃”貨，而她卻是去“淘”貨，她總能夠堅持只買最好的，不買最貴的(當然也買不起最貴的)。修煉的境界完全不同。幾天逛下來，LP的結論是：在加拿大，當女人難，當愛購物的女人更難。沒有什么價廉物美的東西啊!除了多倫多的中餐而外。
關于在海外的朋友，請不要用物質和金錢的標準來作來評價，出國之前無論是貧是富，還是得意和失落， 在出國后都應該全部歸零，因此，只要朋友在國外身體健康，心情舒暢，家庭和睦，兒女上進，就是最大的成功。所幸在多倫多的朋友都是快樂的。我懷著謙卑的心態(tài)，也懷著第2次創(chuàng)業(yè)的信心，踏上了WESTJET從多倫多飛向WINNIPEG的班機。
坐在飛往WINNIPEG的飛機上,我還是給自己留下了后路:
在業(yè)務上: 1年大苦,2年小苦,3年不苦 .如果3年還苦,堅決撤退.
在生活上:1年租房,2年看房,3年買房.如果3年還不買房,堅決撤退.
如果3年后都有了,就在WINNIPEG住半年,在SAN DIEGO住半年.哈哈,容許做夢哈.
坐在飛往WINNIPEG的飛機上,我還是給自己留下了后路:
在業(yè)務上: 1年大苦,2年小苦,3年不苦 .如果3年還苦,堅決撤退.
在生活上:1年租房,2年看房,3年買房.如果3年還不買房,堅決撤退.
如果3年后都有了,就在WINNIPEG住半年,在SAN DIEGO住半年.哈哈,容許做夢哈.
房東是個風趣熱情的人，只和他通過一次電話，就決定把落腳的地方選在他家了。當時我打國際長途問他情況，并告訴他我有2個小孩，可能會很調皮很吵鬧，他說，我有3個小孩，都沒有覺得很吵啊，我又告訴他，我們可能要等幾個月后才能夠到，他說，我們不是開家庭旅館的，你想什么時間來都歡迎。我最后問他，我們沒有見過面，在機場如何找到你呢?我們相互發(fā)個照片吧。他說，不用，我肯定找得到你們，你們也肯定看得到我。結果房東說的一點沒錯。我一出小溫機場就看見了他。他簡直太突出了。
從飛機上看winnipeg，整齊劃一的農田，綠樹覆蓋的城市，穿城而過的河流，很有一種田園的景致。等飛機降落，走到機場大廳，才發(fā)現(xiàn)是個很小的機場，完全比不上國內機場的氣派。我們不得不接受它只是一個人口還僅有70多萬的小城市的事實。 但機場雖小，功能齊全，我們很快拿到行李，走出機場，大廳門一開，我就看一個2米2高的大漢，直挺挺的鶴立在外面。“WELCOME” 這個大漢徑直走向我，伸出一支大手。哈哈，他一定就是我的房東了。因為他告訴我，只要看到機場內最高的人，99%就是他了。他手腳麻利把我們8個大行李連帶全家4口裝進他的FORD旅行車，扣好安全帶，我們回家了。在路上，我問他是如何一下認出我們的，他說，每天到WINNIPEG的中國人就很少，象你們這樣大包小包全家來的中國人更少，你們一出來，我當然就知道了。 是啊，在飛機上，還真的只有我們這家是中國人呢。
車開到一片賞心悅目的小區(qū),在一個賞心悅目的新房停下,我們如夢游一樣進入一個個賞心悅目的房間. 留給我們的是樓下的2個臥房,2個大廳,1個衛(wèi)生間,1個廚房,裝修得整整齊齊,清清爽爽.家具用品一應據(jù)全,連床單被套都準備好了.廚房的餐桌上還擺滿了剛做好的煎蛋漢堡,麥片,牛奶和水果.都是房東太太特地為我們準備的. 房東一家住樓上,樓下其實是一半埋在地下的,原來是房東兒子住的,現(xiàn)在兒子去溫哥華上大學,就空下房間留給我們了.我們很幸運一來就認識了善良勤勞的房東一家,在和他們相處中,都給我們留下了很多溫馨的記憶和真誠的幫助.
落腳的地方找到了，接下來就是要熟悉當?shù)氐纳钤O施，比如商店，醫(yī)院，學校等等。還要辦理各種移民手續(xù)，比如醫(yī)療卡，牛奶金，駕照等等，對投資移民來講，我還要去商務移民部報到，告訴他們我已經(jīng)履約來了。
盡管房主把所有的生活需要都提供了。為了滿足LP的要求，我們首先去商店看看購物環(huán)境，采辦柴米油鹽。 我們住在東南部的法語區(qū)，最近的購物中心就是ST VITAL，里面有WAL-MART，THE BAYS，OLD NAVY 等這些大的連鎖店，下午又到商品超市SUPER STORE，SAFEWAY，COSTCO，感覺商品很豐富，和多倫多沒有什么區(qū)別，印象最深的是COSTCO和SUPERSTORE，前者的豬肉，牛肉和三文魚肉質量相當好。后者的商品豐富，中國人的食品也相當全，大米，蔬菜，豆腐和調味料比當?shù)厝A人的超市還便宜?？傮w感覺除了水果，果汁價格比較高，其他商品價格都還可以接受。大包小包的回到家，我已經(jīng)是精疲力盡了，LP還意猶未盡，因為路上還看到了TOMMY，BESTBUY，TOYRUS等熟悉的商店。房東看到我們興奮的樣子，平靜地說了句：其實，在整個北美，就是再小的城鎮(zhèn)，生活都很方便，不然怎么算是發(fā)達國家呢。
由于楓葉卡在多倫多入關時就已經(jīng)辦了,到時會直接寄到我們留下的地址來.接下來就去當?shù)剞kSIN卡,醫(yī)療卡和駕照了.曼省的醫(yī)療保險不用等3個月才有效,辦好當天就可以享受免費醫(yī)療的福利了.這也是曼省的一個優(yōu)勢吧.因此,SIN和醫(yī)療卡一定要及時辦.半天時間,全家的這2個卡就辦好了.大名鼎鼎的醫(yī)療卡其實就是個白色的小紙片,拿在手里讓我感到很不真實,正好兒子有點感冒,就準備馬上去試試它的功用.看看加拿大的免費醫(yī)療到底是個什么情況.
通常是拿到醫(yī)療卡后,就可以找自己的家庭醫(yī)生,家庭醫(yī)生會給你開個醫(yī)療檔案,記錄你所有的就診記錄,如果沒有找到家庭醫(yī)生,可以到任何一家社區(qū)診所WALK-IN看病,只是社區(qū)診所不會留下你的就診記錄.我們帶著兒子走到住地的一家WALK-IN,面積不大,有200多平方吧,有1個候診室,4個病房,3個醫(yī)生,3個護士,侯診室人不多,5-6個病人,都是老年人,侯診室還有些玩具,可以讓小孩玩,整個診所清潔干凈,井井有條.接待我們的醫(yī)生是個越南華裔,熱情仔細地檢查了兒子的身體,詢問了一些情況,開了一些消炎和感冒藥,讓我們到旁邊的超市買藥,囑咐我們如果有什么情況,就再回來找她.整個看病過程只有半個小時,我們沒有交納任何費用.到旁邊的超市,里面有個藥房,這種藥房幾乎在每個超市都有,也有藥計師負責配藥,藥費卻不是免費的,大概用了十幾刀,以前給兒子服用從國內帶來的感冒藥,效果很不明顯,但服用了本地的藥,兒子的病第2天就有了明顯的好轉,第3天兒子就又開始活蹦亂跳了,我估計是當?shù)氐乃巹┝勘容^足,特別是消炎藥.第一次在加拿大看病,覺得還是很方便,醫(yī)生也很專業(yè),就是藥費有些貴.曼省的家庭醫(yī)生不是很好找,但我們在2個月后還是找到了家庭醫(yī)生,只是離住地比較遠,但和其他移民來了1年還沒有找到家庭醫(yī)生相比,我們還是算比較幸運了.我們來的時侯,剛好遇到曼省一年一次的婦女體檢,LP也去醫(yī)院免費做了體檢.全家都健健康康,為我們在加拿大安居樂業(yè)提供了保證.
曼省的投資移民辦公室就在城里主街上一棟老式的歐洲建筑里,一年前就是在這里面試的,這次再來,是按要求向他們報到的.同時也來落實投資項目的具體細節(jié).走進大廳,電梯正好打開,剛走進電梯,才忘記看移民辦在幾樓了,但電梯已經(jīng)快速上升,DAMN IT,我不禁罵了一句:"I HAVE PRESS THE BUTTON FOR YOU ALREADY."才看見站在旁邊一位美女對我一笑,她咋知道我要去移民辦呢?電梯門一開,果然看見牌子上寫的就是我要去的地方! 這位美女也跟我走了出來,和我一起進向辦公室,我問她,你也來這里報到, 不,我在這里上班, 中國人? 不,是菲律賓人,你可是我遇見過的最漂亮的菲律賓人,她咯咯的笑了.進了大廳,坐在前臺的白人小姐也一下認出我. "很高興又看到你,這次你準備呆久一點了吧", "FOREVER",我表情相當誠懇的表示.她也咯咯的笑起來.
曼省的移民安置服務，特別是對商業(yè)移民的安置服務應該是很到位的，因為他們專門設置了商業(yè)移民安置部，全由MBA學歷背景的官員進行各種咨詢和指導。每個投資移民都有對應的輔導官員，提供各種免費的咨詢服務。
由于會講中文的官員數(shù)量有限，指派給我的是P先生，他來自東歐的一個前社會主義國家，在加拿大獲得MBA文憑后在曼省商務移民局當輔導員。見面后他先塞給我大約5公斤重的厚厚的資料，告訴我需要的東西都在里面，回去慢慢讀，有問題隨時來找他。接下來就開始海闊天空的聊起來。 由于氣氛很放松，我們聊到高興的時候，他給我出了不少好主意。 我問他小溫的房產情況如何，他說，千萬不要來就買房，首先是你的業(yè)務還沒有定下來，再說現(xiàn)在房價正在下滑，等等再看，于是我問他，曼省對投移有沒有居住的限制，會不會影響以后的入籍。他堅決的說：曼省的PNP-B項目只是鼓勵你在這里居住，但不是強迫你在這里居住，每個加拿大公民和有永久居留權的居民都有選擇居住地的權利，這是憲法賦予的權利，因此，從法律上講，你可以住在加拿大任何一個地方，對你的入籍沒有直接的影響。其實，關于居住地的情況，在我第一次來面試的時候，移民官就清楚地解答了相同的問題，并告訴我通過曼省PNP-B項目申請的，由聯(lián)邦最后核準的永久居留，是沒有任何附加條件的。
“那么，省提民項目對我們投資移民的控制體現(xiàn)在什么方面呢? ”我繼續(xù)問?！熬褪窃谑√崦裢ㄟ^后，我們之間簽的協(xié)議上。”他說。“在面試完成，省提名通過后，曼省當局就會發(fā)給你一個AGREEMENT，上面清楚明確了你的權利和義務，即投資的金額，項目，時間和押金。簽字交押后生效?！甭犓惶?我是記得在協(xié)議簽字前曾仔細看過條款，里面的確沒有寫有居住時間和地區(qū)的限制。
“其實，我們對你們的控制只是在7.5萬的押金上。” P繼續(xù)給我講解?！叭绻阍谖覀円?guī)定的2+1年內無法完成你的投資項目，我們才會沒收你的押金。但是，7.5萬的押金必須是能夠證明你已經(jīng)按投資金額的規(guī)定，正式經(jīng)營后才能夠返還。也就是說，你必須再投入15萬加幣在項目經(jīng)營上，7.5的押金不能夠提前算成你的投資款，除非是你在購買生產經(jīng)營用廠房時，這7.5萬可以用作你的購房擔保金?！?br />
我又問他：“如果不居住在曼省，在其他地方經(jīng)營業(yè)務可以嗎?”他說，“當然可以，只要你的公司是注冊在曼省，并且在曼省交稅就可以。”“如果我需要改變以前的經(jīng)營項目，換成其他的項目可以嗎?”“當然可以，只要你新的項目能夠保證15萬的投資金額并在曼省交稅。其實，你有3年的時間來重新選擇你的投資項目的。”我繼續(xù)問他，“如果符合投資要求，押金什么時間返還，有沒有其他附加條件，比如雇用人數(shù)，營業(yè)額，交稅金額等限制?”“沒有明確的要求，一般只需要你有辦公場所，交易發(fā)票，往來業(yè)務函電和15萬的投資證明就可以，不需要有雇工記錄，也不要求交稅的額度。 你開始經(jīng)營后，我們會馬上安排人來檢查核實，確認達到要求后1周內就會退回7.5萬的押金?！?br />
“如果我入股其他公司，由他們來經(jīng)營可以嗎”“原則上是可以的，但有條件，首先這個公司必須正常經(jīng)營3年以上，你必須占33.3的股份，也就是說，你必須擁有該公司三分之一的股權。還有，我們沒有和此項目配套的基金公司，我們鼓勵你們進行日常經(jīng)營，因此， 所謂的基金管理公司是不被我們承認的?！甭犓v完，我心里就全有數(shù)了。
最后我問他：“同志，你為什么選擇來WINNIPEG? ”
“這里的天氣啊!”說完我們都一起大笑起來.
按樓上的資料,該項目的費用是:
1)投資管理費用 13萬加幣
2)基本費用：
A.移民服務費：1萬美元(簽約時支付5,000美元，拿到省提名支付3,000美元，簽證獲準后支付2,000美元)
B.拿到商簽后在MB省正式面試，面試費50加元
C.聯(lián)邦申請費：主申請550加元，配偶及22歲以上的子女550加元;22歲以下的子女150加元
D.登陸費：只有主、副申請人交納，490加元/人
E.體檢費：1400人民幣左右/人，未成年人每人800人民幣;
F.審計、公證費用：視個人情況和家庭成員人數(shù)定，約2-3萬人民幣
G.面試簽證費用
H.面試國際和加拿大境內費用
I.面試7天住宿等雜費
基本費用,除了移民中介費用1萬美金外,其他費用都是必須要發(fā)生的.這部分成本大約在4000-6000加幣左右(一家4口為標準)
投資管理費用分析如下:
第一階段:
提供的服務是:
1)幫客戶進行移民局認可的商業(yè)投資項目的尋找和選擇.
2)詳細商業(yè)計劃的制定.
3)面試輔導和7天訪問接待
收費是:
得到加拿大面試簽證以后，向投資管理公司交納押金2萬加元, 若面試不通過全額退還;面試通過后，則該款項轉為首期綜合管理費用。
第2階段:
獲得省提名后, 支付省政府7萬5千加元商業(yè)投資保證金，收到后省政府把整套申請文件遞交聯(lián)邦;不成功全部退還(不含利息)。這部分是省政府的收費,
第3階段:
獲得體檢通知后，支付投資管理公司剩余綜合管理費用,這分2個部分,
1.如果客戶選擇委托投資公司協(xié)助經(jīng)營管理.
收費是:3.5萬后期綜合管理費+7.5押金=11萬加幣.
提供的服務是:
A.投資管理公司將按照移民局認可的商業(yè)投資計劃全額投入所認可的商業(yè)項目.
B.投資管理公司將承擔所有債權和債務.
2.如果客戶選擇全額投資.
收費是:2萬加元管理費=2萬加幣
提供的服務是: 無
由客戶登陸后自己投資15萬加元到所認可的商業(yè)項目中并按照投資計劃書運作所投資企業(yè)6個月左右省移民局將7.5萬商業(yè)投資保證金返回給申請人?？蛻魧⒊袚顿Y企業(yè)的所有債權和債務.
小結,除了官方收取的必要費用外,需要支付的服務費用是:
A.(客戶選擇委托投資)
1萬美金的移民代理費用+2萬押金/首期綜合管理費+11萬加幣的投資管理費用=14萬加幣
B.(客戶選擇全額投資)
1萬美金的移民代理費用+ 2萬押金/首期綜合管理費+2萬加幣的投資管理費用=5萬加幣
從上面的費用看,我已經(jīng)替自己節(jié)約了14萬加幣的費用.
但對以上的價格的是否合理,各人的情況不同,我無法進行評論,因為這是兩廂情愿的選擇.
但從我了解的情況看,曼省沒有認可的"投資管理公司",能否請demi81 提供該公司更詳細的情況.按規(guī)定,客戶的確可選擇向省移民局認可的省企業(yè)投資15萬加元來購買33.3%的股份,或者投資創(chuàng)建一個投資額在15萬加幣的新企業(yè)，并參與企業(yè)的經(jīng)營管理。但這和"投資管理公司"有什么關系呢?
住的地方找到了,并且很滿意,接下來就要考慮買車了.我們來的時候是個買車的好時候,因為北美各大車廠都在叫苦連天,為了周轉資金,如果用現(xiàn)金買,車價低得嚇人,而我們新移民,有的就是現(xiàn)金.也只有用現(xiàn)金,因為還沒有銀行記錄,誰肯貸款給你啊.如果你需要滿足自己在加拿大的自信心和成就感,就去車行買車去吧.
房東也是個車迷,聽說我們要買車,就興奮地當上導購員,帶我們到各個車行去.舊車我們沒有考慮,怕車況不熟悉,出了問題更麻煩.新車就準備在美國車,日本車和歐洲車之間選擇了. 由于以前開的是德國VW,所以先去VW車行,小溫的VW車行除了賣大眾,還賣保時捷,后者肯定不予考慮.但發(fā)現(xiàn)VW的車在當?shù)夭⒉槐阋?車型也比較奇怪.LP看上一款,一問還沒有現(xiàn)貨,要等6個月,考慮到如果德國車掉了把鑰匙都還要等從國外寄來,我們決定還是選擇在北美有工廠的日本車和美國車.讓我吃驚的是日本車比同類型的美國車貴多了,車行解釋是因為日本車耐用,RE-SALE價值高.在加拿大銷售的日本車為了迎合當?shù)氐男枰?車型也做得比較大器,但耐用對我來說不是個賣點,因為我自己都不確定能夠呆多少時間.更加上一直對美國車有好感,于是決定買美國車.最后選中GM公司的雪伏來旅行車,3.9的排量,3排7人座,帶衛(wèi)星電話和自動巡航,稅前原價2萬1加幣,現(xiàn)金價格1萬5,還送遙控啟動.10萬公里保修,加上加幣對美圓剛好貶值,折算成美圓才1.3萬,簡直比在美國買還便宜.旅行車底盤高,馬力大,視線好,在冬天開更安全.可以坐7個人,有朋友和親戚來也方便,后排的坐位還可以拆卸,必要時還可以當送貨車使用,家庭和生意都可以兼顧.最喜歡的是GM特配的車載衛(wèi)星電話,有指路,急救,通話等功能,在北美任何一個地方都可以隨時被衛(wèi)星定位,通話也是通過衛(wèi)星,可以撥打北美的任何地方,費用也很合理,30刀可以打100分鐘,比簽個合同手機還實用.就是它了,我們在北美的第一輛車.
我去的雪伏萊車行排名在加拿大前50名最好的公司之內，有同樣聲譽的公司目前在小溫我還只看到2家，另外一家就是我要合作的業(yè)務伙伴。接待我的是該車行年齡最大的C先生，看上去至少有50多歲了。由于事先已經(jīng)做過功課，我一去就給他下了單，他有些吃驚的說，我好久都沒有看到像你這么爽快的客戶了。在辦理手續(xù)的空檔，我問他GM公司為什么現(xiàn)在這樣慘，他痛心的說， GM公司以前相當強大，但犯了很多錯誤，沒有珍惜打下的大好江山。我又問他日本車如何，他說，日本車也不錯，搶走了不少市場份額，但真正北美當?shù)厝?，特別是他們這些年齡段的，都只買美國車，我問他為什么，他說，GM比不過日本車，沒有日本車便宜，是因為有很多的退休工人要養(yǎng)，GM一直對老員工不離不棄，所以包袱重，因此他們要支持美國公司?？吹侥壳叭毡拒嚲谷槐让绹囐u得貴，不由得感覺日本人前幾十年在美國當孫子，現(xiàn)在終于翻身大賺其錢了。C越說越興奮，突然從座位上站起來，對我說，跟我來，我給你看一樣真正的好東西。
我跟著C走到后面的維修車間，一輛天藍色的CORVETTE跑車剛剛做完保修，正停在車間大廳，他自豪的告訴我，這是他賣出的最貴的一輛車，也是他的DREAM CAR，他用手摸著閃亮的車體，像在撫摸自己一個爭氣的孩子，這才是“美國肌肉”，只有美國的跑車，才有如此澎渤的動力，他如數(shù)家珍地給我介紹了美國跑車的特點，可惜我對車卻沒有什么興趣，看到他滔滔不絕的樣子，只好說，好的，等我在加拿大掙到錢了，一定來買一輛CORVETTE Z06，其實我最喜歡的是VW TOUAREG。新車手續(xù)都辦好了，C從自己辦公桌下取出一把改刀，拿著新車牌，走到新車前開始裝車牌，看到他一個人彎腰吃力的樣子，我自告奮勇的來幫他安車牌，他卻一口回絕了，后來我才知道，這是汽車銷售員的習慣，必須要給自己賣出的車親自上好車牌，這才會帶來好運。
加拿大和美國的駕照都當身份證使用,再加上國內和國際駕照只有3個月的有效期,我們到小溫的一周后,就去考當?shù)伛{照了.
和溫哥華,多倫多這些大城市相比,對已經(jīng)有國內和國際駕照的新移民來說,小溫的駕照就顯得省錢,省時,省心了.首先,只有2個考試,一是筆試,二是路考.筆試所有的考題都在當?shù)亟煌ú康木W(wǎng)站上,考試的題目都在該題庫中選出,網(wǎng)站上有仿真考卷讓你練習.還有錄象教你開車和處理緊急情況.你還可以選用中文考卷.但也許中文翻譯是老華僑,讀起來生澀難懂,個人感覺用英文還容易些.而在多倫多,除了筆試,路考還分G1,G2,考得人煩.
其次,由于人少,考試的排期很短,一般第2-3天就可以去考試,而溫哥華排期最少也要1-2個月.
最后,由于考試項目少,排期短,費用和時間自然就節(jié)省不少.
筆試前一天在網(wǎng)站上練習了很多遍,的確學到了很多以前忽略了東西,第2天筆試居然滿分通過.自己不禁得意起來,認為憑自己10多年的駕駛經(jīng)驗,加上筆試的滿分,拿當?shù)氐鸟{照如同探囊取物,對后面的路考毫不在意了.房東好心的提醒我去找個當?shù)亟叹?熟悉考試的路段和細節(jié),因為畢竟不同的地方,有不同的規(guī)定.我打電話一問:教練教車一個小時40刀,2個小時60刀,而我報名參加路考才30刀,考慮到排期很短,我于是決定不找教練,直接去路考,讓考官當我的教練, ,即使當場沒有過關,也知道問題出在什么地方,第2天回來再考就行了.更重要的是,我認為找教練對我這樣的老司機來說,還是一件’可恥’的事. 但是,自作聰明的我很快就嘗到了羞辱的滋味.
路考在WNP有3個考點，我選在Corydon Avenue這個考點，因為這是我們電話預約排期時間最短的考點?？荚嚂r間是下午1點，辦理完登記手續(xù)后，就在大廳等待考官點名出車了。由于我和LP來的時間比較早，正好有時間觀察情況，我發(fā)現(xiàn)來考駕照的本地的人幾乎都是剛到駕齡的小年輕，而年紀大的多是來自世界各地的新移民。奇怪的是小溫有不少黑人移民，從他們的口音，膚色和體型判斷，像是從剛果，肯尼亞這些非洲國家來的移民，我真不知道生活在炎熱非洲土地上的黑人為什么會選擇天寒地凍的小溫。以后有機會，一定找個黑人朋友好好了解一下。 該考點的考官至少有5個人，我已經(jīng)看到3個男考官和2個女考官，他們點名核對考生后就出去路考，而考試的結果都會寫在回來的考生表情上，如果是興高采烈滿面紅光的，肯定過了，如果神色凝重若有所思的，肯定還要再來。我正和LP津津有味的看，猛聽到有人叫我的名字，看見一個魁梧的年輕考官正齜牙咧嘴的，由于我的名字是漢語拼音X開頭，能夠把這個音發(fā)準的全世界還真沒有幾個。
我叫W，是你的考官，你準備好了嗎，沒問題，好，開考!
我?guī)Э脊僮叩阶约旱男萝嚸媲?考官沒有和我一起上車,而是站在外面讓我打左右指示燈,又走到后面檢查煞車燈.最后才坐上車.拿著考試清單,系好安全帶,告訴我清單上的各個項目都有分數(shù),如果扣分超過50分,就失敗,但如果發(fā)現(xiàn)有重大問題,馬上失敗. 第一個項目是平行泊車,關于加塞搶位這些項目,國內來的都是強項,呼呼呼幾盤子, 到位! 看見考官沒有在考題上寫什么,我知道過了. 然后上路,一路上開得格外仔細,連油門都不敢多踩, 生怕把路上的螞蟻軋死.間隙斜眼瞄了好幾遍考官,都是面無表情,但也一直沒有在手上寫什么,沒有寫就代表沒有扣分, 看來路考應該一次過了.但就在離終點前的一個十字路口,狀況出現(xiàn)了, 也出現(xiàn)了可能讓我這一輩子都不會忘記的英文單詞: ESTABLISH.
ESTABLISH的中文含義,就是”建立,樹立”的意思.這在中學就知道的.在筆試的交通規(guī)則上這個詞出現(xiàn)過,當時我就沒有理解它在這里的含義,可在路考中就恰恰栽在它上面.在回來的路上考官讓我在前面一個十字路口左轉,路口有紅綠燈,等我開到時正好亮了紅燈,于是我穩(wěn)穩(wěn)地停在行人過街走道線前面,打亮左轉燈,排在第一位置等待綠燈,綠燈亮了,對面直行的車輛開始通過,由于我考慮到自己左轉,必須要等對面的直行車,于是剎車沒有松,停在原地等對面的車輛通過.對面的直行車很多,我想等他們都過完了再走,可這時一直沒有說過話的考官大聲對我說: 請把車開到前面十字路口的中間,車頭對向左邊,不要停在原地.我聽出他口氣中的嚴厲,馬上照做,心里想,糟了,因為有人告訴我,如果在考試過程中,只要考官沒有出聲,并且分數(shù)扣得不多,基本上就過了,但只要考官出聲指示你動作,你就肯定過不了.果然,等我轉過路口,開回考場停好,考官說,你這次路考失敗了,還要考一次, 這是你的考試記錄,請你看看,如果沒有問題請簽字,我接過記錄一看,只扣了15分,離50分的差距還很遠,應該過了的啊,他說,你剛才在十字路口沒有ESTABLISH,我出聲讓你采取了動作,這就是你失敗的原因.請你下次注意.聽他的解釋,我才知道ESTABLISH 在行車規(guī)則中是”占位”的意思,就是在十字路口轉彎時要在綠燈時把車先開到中間, 在不能夠阻擋對面直行車的通過情況下,占好左轉的位置,讓其他車輛明白你將要左轉.哎!. 沮喪的回到大廳,LP問:沒有過!!?? 我真的感到無地自容. 冷靜下來想想,這個錯誤可能是有點冤,但也說明細節(jié)的重要,學習的重要,到了新的環(huán)境,必須適應新的規(guī)則,開車是這樣,其他的事不都是這樣嗎?
第二次路考在3天后,是一位年輕的女考官,考完后她說PERFECT,我都不知道你上次為什么沒有考過,我只好苦笑了一下,她怎么知道我后面的3天重新看了好幾遍交通規(guī)則,還老老實實找駕校老師上了6個小時的駕駛課呢.
如果在溫尼伯沒有朋友是絕對會得憂郁癥的，因此，盡快融入當?shù)氐纳鐣业浇M織就是最好的辦法。留學生一般都有學生會，同鄉(xiāng)會這類的組織，對我們商務移民來說，到目前為止，我都還沒有找到相關的協(xié)會或者團體。因此當?shù)亟虝妥匀怀蔀榻挥训?好地方。 我和LP都不是基督教徒，但我也不拒絕去教會聽道會友。在一個星期天，在一個朋友的帶領下，我們全家來到了小溫南部的一家華人教堂，教堂是2間民房改成，簡陋樸實，牧師是來自越南的華僑，50多歲，面慈心善，讓人感到平安寧靜，教會的人也相當熱情，聽說我們是新來的，都真誠的上來問候，讓我們感到溫暖。在這里，我們認識了C和Z 兩家，Z是我的老鄉(xiāng)，在當?shù)匾粋€大學當老師，C竟然是我大學同學的親姐姐，他們連說，這真是上帝的安排。但最讓我激動的是，我找到了在周末一起踢足球的華人球隊。對我來說，在綠草如茵，楓葉似火的球場上馳聘奔跑，傳球配合，是最容易交到朋友的方式。
Sent: Friday, April 10, 2009 12:14 PM
Subject: Re: Will we start this Saturday? 球場快訊!
我剛從球場回來，現(xiàn)在報告如下：我們原來的場地肯定不行;旁邊的場地地勢高，無積水積雪，無泥巴，但是，目前地面還沒有完全化透，有點兒濕，有點兒硬，據(jù)報明天氣溫九度，估計會好點兒。
所以，有興趣者請于明天下午2：00至2：15在Kirkbridge Park靠近西邊(對不起，昨天說成了北邊)的停車場集合，試試看吧。球在誰那兒，請準時帶來好嗎?
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回樓上，每周6，下午2：30 開球。 目前前鋒太多，須競爭上崗，急需守門員。
最近不少網(wǎng)友發(fā)來不少詢問移民的問題,盡管自己是DIY型,但各人的情況不同,效果也不一定相同,自己不是職業(yè)的移民顧問,這方面的學歷和經(jīng)歷不夠,辦法也不多,怕誤導移友,更怕染上麻煩,因此,關于移民操作的細節(jié)問題,請原諒不再進行答復了,請大家理解.
我的建議是:直接和曼省移民官聯(lián)系,他們最近又增加了人手,中文方面的移民官增加到4名,完全可以給大家專業(yè),權威和免費的答復.
下面寫寫關于在小溫做生意,買房,擇校的經(jīng)歷.
今天把房子貸款定下來了.HSBC給我的貸款利率是:
1年固定:2.25%
5年固定:4.25%
5年浮動:2.75%(PRIME+0.5%)
我決定選擇1年固定的2.25%.我選擇的理由是:
1)目前加拿大的PRIME利率是2.25%,我個人認為該利率已經(jīng)達到商業(yè)銀行的低點,繼續(xù)下調的可能性不大.
2)隨著市場喜好情緒的影響,明年利率很可能回調上漲,但個人認為幅度不會太大,預計維持在2.50%左右.
如果選擇5年固定的4.25%,我認為沒有充分利用當前的低利率優(yōu)勢,我個人認為加拿大在2-3年內應該還會保持低利率來刺激經(jīng)濟.5年浮動的P+0.5%也是不錯的選擇,但靈活性還是不夠,特別是我貸款的主要目的是建立加拿大的信用記錄,如果利率漲得太高,我還可以提前支付來付清貸款.除此而外,我還決定用美金做擔保,借加幣來完成30%的首付款,因為目前美圓對加幣的匯率只有1:1.065,現(xiàn)在把美圓換成加幣很不合時機.正好利用銀行的這項服務,年息只有3.25%,再減去1.75%的美圓存款利息,實際利息只有1.5%.如果匯率升到我預測的1:1.20,這點利率就完全不在話下了.我認為在今年11月入冬后,加幣會回落到1:1.15-1.20水平.因此,找個好銀行,找個專業(yè)銀行顧問,多了解銀行的各種產品,再加上自己實際的分析比較,會給移民安置提供很大的便利和好處.
在金融風暴勁吹中的北美房產市場,竟然讓我在溫尼伯享用了"零首付"的房貸待遇,要知道,就是有良好收入證明的加拿大人,都必須有5%的首付款.作為新移民,在加拿大還沒有任何信用記錄,銀行帳上的錢也不多,為什么銀行肯給我"超國民待遇"呢? 這要從我開始買房的時候說起了.
在金融風暴勁吹中的北美房產市場,竟然讓我在溫尼伯享用了"零首付"的房貸待遇,要知道,就是有良好收入證明的加拿大人,都必須有5%的首付款.作為新移民,在加拿大還沒有任何信用記錄,銀行帳上的錢也不多,為什么銀行肯給我"超國民待遇"呢? 這要從我開始買房的時候說起了.
樣品房42萬加幣,我們看到的很多裝飾其實都是開發(fā)商增加的,基本配置的價格是36萬,7788搞下來,也要38萬多.而在2年前,同樣的這間樣品房,才只有32萬.基本配置才26萬. 隨后,我們又看了在紅河邊的一片高尚住宅區(qū),樣品間也搞的美侖美奐,價格更高達72萬,但看到周圍一片片待售的空屋和空地,我知道這片工地絕對不是我們所要的家,盡管環(huán)境良好,房屋豪華.
屬于我們自己的家到底在什么地方?我們到底需要一個什么樣的家呢?
我分析了一下,認為小溫的房價即使下跌,下跌的空間也不大,不如早買早享受,先安家再立業(yè),以前忙著工作,犧牲了不少家庭時光,現(xiàn)在正好彌補一下,一家人可以樂融融的在一起.把工作的事先拋在一邊.更何況,在加拿大,就要按加拿大的生活方式過,錢花了再去找,大不了去打個LABOR,餓不死人的. 我們需要安個家了.
我和LP定下了在小溫買房的3大原則:
1. 地點LOCATION.
2. 價格PRICE
3. 舒適COMFORTABILITY.
地點,我們選擇小溫的南部,北部靠近土人居住的DOWNTOWN,治安狀況令人擔憂,西部靠近機場,有很不錯的社區(qū),白人居民多,中國人很少,東部仍舊在開發(fā),南部靠近曼大,治安條件良好,校區(qū)好,開發(fā)也比較成熟,中國人大多居住在南部. FORT RICHMOND由于在曼大下面,學校好,校區(qū)好,但房屋年齡較老,多是20年以上的房齡,因此價格相對便宜,是不少技術移民的首選.RICHMOND WEST在FORT RICHMOND的對面,是隨后開發(fā)的新區(qū),房齡在15年以內,還有部分是剛剛竣工的新房,該區(qū)房價比較高,是不少投資移民的選擇.因為南部的校區(qū),特別是在以上2個區(qū)域內的小學和中學,在整個曼省都是排名最高的,因此,對孩子教育特別重視的中國人和印度人在這片居住得最多.RIVER PARK SOUTH在東南部,也是最近開發(fā)的新區(qū),該區(qū)法裔居民較多,環(huán)境優(yōu)美,房價也不太高,但校區(qū)不太理想.考慮到小溫是個養(yǎng)家教育孩子的地方,因此,靠近最好的學校,給孩子提供最好的教育環(huán)境就是我們選位置的最大的原則.
價格,在我2年前來商考的時候,正好看過RICHMOND附近的房子,那時看得上的獨立屋的價格不到30萬,現(xiàn)在都超過35萬了.在去年的金融危機的影響下,溫哥華和多倫多地區(qū)的房價在下跌的時候,小溫的房價不光沒有下跌,還有小幅的上漲,這是因為當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境比較好,失業(yè)率比較低的原因,曼省以農業(yè),建筑業(yè)門窗和飛機汽車的零件制造為主,屬于基礎性的實體經(jīng)濟,金融風暴的暖風和冷風對他們的影響都不大.當?shù)氐淖》啃枨蠡旧蠜]有什么泡沫.但是,高于40萬以上的房子,特別是近2年開發(fā)的豪華樓盤,卻是看的人多,下手的少,有些炒樓花的經(jīng)紀紛紛拋貨,因此在新開發(fā)的樓盤上,總有大量的地和才蓋好的房子待售.相反,在校區(qū)好,環(huán)境好的老區(qū),由于配套條件成熟,成交還是很興旺,往往一套房才剛出來幾天就買掉了. 通過我們的觀察比較,我們把房子的價位定在40萬以下,這也是考慮以后的銷售(RE-SELL VALUE)在今后幾年的市場上,能夠出40萬以上買房的當?shù)厝水吘故巧贁?shù),就和買車一個道理,奔馳的新款大家都想開,但為什么還是豐田的節(jié)能車好賣呢?給自己留下一些退路.不要讓高價的住房套牢你的資金和翅膀.
舒適,老區(qū)樹木成蔭,綠化好,但房子年齡太老,結構落后,維修費用高,我們不太喜歡.新房,結構新穎,設計環(huán)保,但樹苗才載,草地才種,房屋價格最高,地稅也最多.更討厭的是周圍還有未售出的空地和正在修的房子,讓你幾年都住在一個大工地上,你說舒服嗎?因此,我們把目標定在房齡在10年內的老房.房子設計合理,周邊設施成熟,盡管我們和當?shù)厝藳]有交流的障礙,但還是喜歡中國人多的地方,因為小溫無法和大溫相比,到處都是中國人,看的你煩,這里中國人本來就不多,特別是在冬天,雪大冰厚,出遠門很不方便和危險,因此一定要就近找中國朋友串串門,上些中國餐廳,買些中國食品,不然會得冬季憂郁癥的.
我一直相信,什么事都是講究緣分的,就如我在這個”角落”寫的博客一樣,總可以交到有緣的朋友. 我們在小溫的家,也如上天安排的一樣,有緣讓我們找到了.
首先,應該感謝在小溫的朋友,是他們的親身經(jīng)驗和中肯的建議,讓我們節(jié)約了大量的時間.其次, 要感謝LP,是她在網(wǎng)上細心的尋找比較,找到了我們的家,最后,也要感謝帶我們看房的AGENT們,特別是我們的白人經(jīng)紀DANNY,他的經(jīng)驗和責任心讓我們最終買到心儀的住房.
朋友的建議,縮小了我們找房的范圍,我們的重點就放在南部離當?shù)刈詈脤W校的附近.在加拿大買房,一般是通過2個網(wǎng)站,一個是WWW.MLS.CA 另外一個是 WWW.COMFREE.COM ,前者通過經(jīng)紀 AGENT進行銷售,后者是個人交易,不通過經(jīng)紀,盡管后者沒有經(jīng)紀的代理費用,價格會好一些,但由于我們對當?shù)胤渴胁涣私?因此選擇了買方經(jīng)紀,他們可以給我提供各種資料和信息,而這些資料,是私人房主很難提供的.如果是新開發(fā)的新房,一般是開發(fā)商自己銷售.你只需要到樣品房和他們直接談就可以了.
代理給我們提供的主要是以下的數(shù)據(jù):
1. 房屋的各種基本資料,比如面積,房齡等等.
2. 房屋的政府估價,該價格是政府評估的價格,以此來征收房產稅.
3. 房屋的保險記錄,看是否有索賠.
4. 房屋的歷年交易的記錄,看以前有幾個房主
5. 房屋的歷年交易價格,比較當前的價格是否合理
6. 周圍房子的歷年和當前的交易記錄,參考該區(qū)的房產價值趨勢.
一般來說,由于成交價格和經(jīng)紀有直接的利益關系,故做聰明的不良中介往往有忽悠的成分,但對我們來講,有自己的分析,很容易看出破綻,同時,經(jīng)紀是一門職業(yè),他們提供了服務,代理費用就應該是他們工作的酬勞,也是對他們工作的尊重.雙方明確了這些問題,交流起來就通暢了.DANNY年齡有60多歲了,是土生土長的老溫尼伯人,我們以前也在看房中遇到過經(jīng)紀,但DANNY是首先主動給我們提供以上全套資料的代理人,因此,我們對他的開誠布公很欣賞,甚至在有其他經(jīng)紀的情況下,都選擇他當我們的買方代理,讓他成為我們”智囊團”的一員.從我們決定買房到住進新家前后只有10天的時間,總結我們的這次買房經(jīng)歷,可以用干脆利落,配合默契來形容,整個過程有理有節(jié)有利,給我們留下難忘的回憶.
我太太首先在MLS上發(fā)現(xiàn)目標,是最新的出盤, 位置,房型和價格正是我們理想的目標.已經(jīng)有一家代理公司在負責銷售. LP馬上給DANNY打電話,讓他和這家賣方代理約好,安排第2天看房.
第2天上午DANNY準時在待售房間外等我們了.房主看來已經(jīng)搬走有一段時間了,里面顯得凌亂,完全看不到前房主在賣房前為了賣個好價而進行的精心布置.在廚房的大理石臺面上,已經(jīng)有好幾個地產經(jīng)紀的名片,看來過來看房的人已經(jīng)不少了.房里沒有華麗的裝飾,缺乏打理反而顯得破舊.特別是地下室地板上翹,房角有水漬,滲水的痕跡明顯. “你們不會喜歡這樣的房子吧?” DANNY這幾天一直安排我們看的是布置精美,裝飾講究的新房,認為我們看不上這套. “DANNY,你長期從事地產買賣,你認為衡量一套地產增值的最大因素是什么?” 我問他: “LOCATION, LOCATION AND LOCATION” “對了,盡管這房子的內部不太順眼,但它的位置,結構和價格都具有增值的潛力, 只要該房沒有結構性的損傷,我認為這是我們應該下手的目標.來,你馬上把該房的資料準備好,我們下午再做做功課.” 趁DANNY回辦公室準備資料的時候,我和LP開車仔細把周圍的環(huán)境看了看, 同時給朋友打電話,接他們來幫我參謀,特別看了我們最在意的校區(qū),學校就在房子對面,過街就到了,上學特別方便. 地點絕對沒有問題,接下來就是房屋的結構和價格了.
下午DANNY把資料都帶來了,讓我吃驚的是這竟然是一間BANK CLOSURE房,就是房主因為交不起貸款而被銀行收回的房子,這種情況目前在美國很普遍,但在加拿大,特別是在失業(yè)率低,地產泡沫少的小溫,這種回收房極少,連DANNY都覺得很少見.前房主到底出了什么狀況而被銀行回收呢? 再看價格,這個區(qū)的相同房子平均售價都在38萬以上,而這個房的價格卻大大低于平均成交價,難道這個房子有什么問題嗎? DANNY遞來該房的成交歷史記錄,它是1999年蓋的房,第一任房主當時的購買價格是20萬,2006年8月以30萬的價格買給第2任房主,就是我們的前房主, 2008年9月,第2任房主用40萬上市銷售,隨后在10月降價到38萬,最后在10月底被銀行收回,銀行在2009年7月年重新上市,價格降到36萬.我們把政府評估價一看,36萬也正好是政府評估價格.一般來說,成交價格很少低于政府評估價格的.成交價格往往比政府評估價格高出不少.我們分析,1999年新房的價格20萬,在7年后賣30萬符合當時的情況,2008年賣40萬,這個水平的確有些偏高,但也算正常,可為什么在降到38萬這個價格也沒有賣出,銀行回收后為什么等了近1年才重新上市呢?并且重新上市的價格比目前的市場價低,只和政府評估價格相同呢?
無法謀面的前房主,地下室的漏水,房屋的凌亂,不符合市場的低賣價, 難道這是間”大麻屋”?這樣的房子到底該不該買?
大麻屋的可能性很快就排除了,因為這是銀行回收房,按法律規(guī)定,如果是大麻屋,銀行在重新投放市場后必須明確寫明.DANNY給銀行確認后,我們松了一口氣.
LP對這區(qū)的房子情況已經(jīng)注意很久了,她直覺認為這個房可以先拿下,按她的解釋就是:買房子就和談戀愛一樣,看到好的就不要放手.我也認為該房位置太好,價格超值,值得一試,而我們在看房時注意到2個極為重要的細節(jié),通過這2個不起眼的線索,對該房的一切疑惑也被我們像拼拼圖一樣,拼出了清晰的圖象.
我們在看房時,看到樓梯口粘了個傳真通知,寫的是該房子已經(jīng)經(jīng)過WINTERIZE(冬眠)處理,所有水管都已經(jīng)關閉,讓房屋代理不要使用衛(wèi)生間.落款人是一家房屋管理公司.我們注意到,傳真顯示的時間是2008年10月30日.這是我們的第一個線索.
在檢查櫥柜的時候,我偶然發(fā)現(xiàn)了一張銀行給房主的催帳通知,上面寫了房主的姓名和欠款金額,這是我們的第2個線索.回到家,打開電腦, 把房主的姓名放上后,就在GOOGLE上開始人肉搜索了.
這一搜不光找出房主的照片,職業(yè),成就和家庭情況,還發(fā)現(xiàn)該房主和2008年國際學術界的一場重大發(fā)現(xiàn)有直接的聯(lián)系.最后找到了房主離開小溫的原因.出于隱私這里就不再透露細節(jié)了.
通過網(wǎng)上收集的情況,我們基本上拼出了完整的圖象,第2任房主在2006年7月在小溫找到一個很體面,很有前途的工作,2006年8月,通過銀行貸款買下這套房,從此在這里育兒生女,住了2年.2008年9月房主因為工作原因離開小溫,離開加拿大,房主委托經(jīng)紀把該房上市出售,標價40萬. 上市了30天,到2008年9月底,該房沒有按40萬的價格賣出, 10月1日房主更換了一家經(jīng)紀公司,降價2萬,用38萬的價格再次銷售,在市場上又留了25天也沒有賣出,直到10月28日被銀行收回,中止了銷售,這個時間正好在銀行收回房子后,讓管理公司接手的時間相同,和我們發(fā)現(xiàn)的第一條線索吻合.
通過分析,房主沒能夠順利賣出住房,我們認為是第一次銷售和第2次銷售的時機都不合適.第一次40萬的價格有些偏高,但主要原因還是2008年9月金融危機剛開始,加拿大當時的貸款匯率還沒有下調,仍舊高達5%,這時段小溫的房屋銷售急速下降,大家都在觀望階段.第2次盡管價格降了2萬,但10月已經(jīng)下雪,進入房屋銷售的淡季,同時銀行匯率還沒有松動,對經(jīng)濟危機的擔心讓買主仍在觀望.
DANNY查看了當時的房屋銷售記錄, 同時他還和前房主的經(jīng)紀聯(lián)系了,了解到2008年冬季房屋銷售的確明顯下降.銀行的利率也都還在高位. 這就是為什么當時沒有及時賣出的原因. 可是,銀行收回后,應該馬上上市,為什么要等到2009年7月才銷售,這不是讓銀行自己承擔更多費用呢? 銀行告訴原因是由于一直沒能和前房主聯(lián)系上,因為法律上的手續(xù)耽誤了上市時間.但為什么銀行不用目前38萬的市場價格上市,而只用了36萬的政府估價上市呢? 我們再把房主對銀行的欠款金額對照,也正好是36萬,因此我們估計,銀行收回后,是按自己的應收款標準來銷售,也就是說,該房主欠了銀行36萬,銀行就按36萬來定價,并沒有考慮市場的因素. 但為什么買主用30萬價格的房子,可以向銀行借到36萬呢,銀行告訴我們,該房屋由于2007年房產的價格上漲,房主當年又用該房做抵押,又貸了一部分款.最后實際欠銀行36萬.
通過我們智囊團抽絲剝繭的分析,我們對明天的OFFER就更有信心了:
首先,該房子的價格偏低,不是房子本身的問題,而是前房主和貸款銀行的問題.盡管房子內部凌亂,但這只是房主整個冬天沒有在此居住,疏于照顧罷了.
其次,由于是銀行回收房,銀行就是賣家,而和銀行打交道,相反能剔除人與人之間的主觀因素,直接談生意.銀行不在意市場價格的高低,只希望盡快回收貸款,只要在他們承受的損失之內,就可以成交.
因此,我們把出價的重點放在銀行的角度,決定再壓低銀行的價格,把36萬的價格壓到35萬,但同時把首付的比例增加到35%,當?shù)胤抠J的首付一般只有5%,我們一下提高到35%,使銀行可以更快收回貸款,吸引銀行成交,同時還接受DANNY的建議,縮小入住時間,把入住時間縮小在一周內,一方面可以讓銀行盡快脫手,因為銀行天天都在承擔費用,另外一方面也讓銀行沒有時間等待其他報盤來給我競爭. 其實作為新移民,我們也知道,我們要獲得當?shù)氐馁J款,至少需要30%以上的首付的,我們只是把新移民的弱勢在個交易中轉化成了強勢.
DANNY又建議我們馬上出一個OFFER(購房合同),但在OFFER上寫上”驗房滿意”和”貸款通過”這2個條件,這樣既可以搶到先機,又留下了退路. 這是個好辦法! 因為從這段時間的看房經(jīng)驗看,一般價格合理的好房子成交得很快,往往一個星期就移手,并且還可能出現(xiàn)競價,價高者得的情況.這是因為目前加拿大大幅度降低銀行的利率,比去年下降了50%,這大大刺激了賣方市場,不少觀望者開始下手了,價格也開始回升.
從交易時間上看,這個房子是上星期6上市,而我們去看房已經(jīng)是星期4, 從房間里留下的各個經(jīng)紀的名片來看,已經(jīng)有不少的看房者了,而我們在本來在超值價格的基礎上再報出了更低的價格,盡管有些藝高人膽大的冒險,可一旦有人出價稍高.這個房子就不會屬于我們了.我們決定果斷下單,在星期5一早就下OFFER,這樣可以搶在下一輪的看房的高峰時間(星期6,星期天)前把以前的猶豫不決者和潛在的競價者排除在外.因為一旦銀行在星期5接到我們的OFFER,按規(guī)定他們必須在24小時內確認,即必須在星期6確認.這樣,即使星期6,星期天有新的競爭者,也只能夠在星期一遞交他們的OFFER,而這時我們的OFFER已經(jīng)在星期6被銀行確認,我們比他們早走了一步.
我們星期5一早和DANNY簽好OFFER,滿懷期待的交給DANNY,他馬上轉交給銀行.可是,意外情況出現(xiàn)了,我們的回盤被銀行拒絕了.
