愛華網(wǎng)定金罰則和賠償損失同時(shí)適用問題
周某（甲方）與吳某（乙方）于2009年8月1日簽訂一份《房屋買賣合同》，約定甲方出售、乙方受讓甲方名下房屋；房屋位于南京市廣州路5號，建筑面積29.55平米，成交價(jià)格為505000元；付款方式為2009年8月1日付5000元，8月2日付15000元，供2萬元作為定金，首付款465000元在乙方付給甲方后進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過戶，余款2萬元于2009年11月28日交付鑰匙時(shí)一次性付清；甲方于2009年11月28日前將房屋騰空交付乙方占有使用。合同簽訂后，乙方按約支付了定金2萬元，但甲方2009年11月12日違約將房屋以60萬元價(jià)格（超出合同價(jià)95000元）出讓給第三人并辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，致使甲乙雙方購房合同無法繼續(xù)履行。
2010年3月10日，本所接收原告吳某（乙方）委托后起訴被告到南京市鼓樓區(qū)人民法院，要求雙倍返還定金4萬元，并賠償損失750000元。經(jīng)鼓樓法院一審后判決由于被告的違約行為導(dǎo)致原告支付了更多的資金購買房屋，定金罰則不足以賠償原告的損失，原告要求參照被告的違約獲利進(jìn)行舉張損失于法有據(jù)，故判決支持原告的訴訟請求，即返還4萬元定金+賠償損失75000元。隨后被告上訴到南京市中級人民法院，二審查明事實(shí)與一審相同，南京市中級人民法院認(rèn)為雙倍返還定金的訴訟請求符合法律規(guī)定應(yīng)予以支持，但認(rèn)為雙方在合同中未約定違約金條款，也未約定適用定金罰則后低于造成損失的守約方可以另行舉張條款，據(jù)此二審改判為支持返還雙倍定金4萬元。
本律師認(rèn)為，原告的訴訟請求應(yīng)該獲得全部支持，主張95000元的損失有事實(shí)依據(jù)，為此繼續(xù)代理向江蘇省高院提起申訴，省高院開庭調(diào)解無果后指定南京中院再審，南京中院經(jīng)審理后并經(jīng)審判委員會談?wù)撏ㄟ^改判維持一身判決，撤銷二審判決。再審中判決中寫到：隨著房價(jià)的上漲，由于被告的違約行為，導(dǎo)致原告此后購房實(shí)際支出了更多的資金，被告與案外人約定的總房價(jià)高于原被告約定的總房價(jià)95000元，原告主張95000元為其損失，有事實(shí)依據(jù)。
至此，本案經(jīng)歷一審、二審和再審后終于支持了原告的訴訟請求，縱觀本案，事實(shí)清楚，但是在適用法律時(shí)南京中院二審明顯錯誤，相信學(xué)習(xí)過《合同法》的都知道，合同糾紛中定金罰則適用后未能彌補(bǔ)損失的，可以另行舉張，定金罰則不可和違約金同時(shí)適用，并且這個(gè)知識點(diǎn)在每年的司法考試題目中都會出現(xiàn)，但是恰恰就是這個(gè)問題，南京中院某法官竟然以未約定適用定金罰款后低于造成損失的，守約方可以另行舉張損失改判了鼓樓法院的一審判決，讓代理人、當(dāng)事人不能不多想，是因?yàn)榉ü俚姆伤絾栴}還是故意為之。
本案的另外一點(diǎn)值得大家借鑒學(xué)習(xí)，就是在商品房買賣合同違約后實(shí)際損失多少的舉張問題，以后在此類案件中，均可以以此案為例，以被告違約獲利作為損失進(jìn)行舉張，甚至可以以當(dāng)事人同地段實(shí)際支持的高出價(jià)進(jìn)行舉張。
