南京市二手房交易一般流程

1,買賣雙方在經(jīng)紀(jì)人的協(xié)調(diào)下，達(dá)成基本的價格、付款、物業(yè)交割等意向，決定見面細(xì)談；

2、買方準(zhǔn)備定金1-2萬、本人身份證明；賣方產(chǎn)權(quán)人（含共有權(quán)人）準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)證、土地證、產(chǎn)權(quán)人身份證；（如賣方房產(chǎn)有抵押情況，需要帶上原向銀行借款的合同及相關(guān)材料，以備經(jīng)紀(jì)人查詢并給出還款建議。）；

3、買賣雙方約定時間到中介公司見面，協(xié)商簽定買賣合同具體事宜；

4、在經(jīng)紀(jì)公司見面協(xié)商買賣事宜（合同簽定是最重要的，所有的承諾都不要輕易相信，特別是賣方和經(jīng)紀(jì)人的口頭承諾不要隨便相信，應(yīng)該要求寫進(jìn)合同。）；

5、買方應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)人嚴(yán)格審查賣方的權(quán)屬證明，身份證明、同時要求賣方明確房屋的建筑年代并可寫進(jìn)合同；賣方應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)人將買方的付款方式明確在書面合同上（一般商業(yè)貸款的方式，下款時間在買方產(chǎn)權(quán)證辦好后3-5個工作日就可以完成，不要相信經(jīng)紀(jì)人說的貸款要10個工作日左右時間，除省市行公積金貸款需要20個工作日左右才下款外。推薦大家接受中介公司提出的交易過程中將資金托管在房產(chǎn)局資金監(jiān)管處的要求，特殊情況除外。）；

6、簽定三方買賣合同（一般情況下中介都會有格式合同提供，考慮到每套房子都有其特殊的交易狀況，提醒大家要把前面協(xié)商的具體事項寫進(jìn)合同，同時還應(yīng)就房屋的戶口遷移時間、有線電視、裝修、其他附屬設(shè)施及車位、車棚、地下室等條款簽進(jìn)合同）；

7、賣方在簽完合同時手里應(yīng)持有買賣合同、定金、中介公司開出的收件單；買房手里應(yīng)持有買賣合同、買方的定金收條、中介公司開出的中介費發(fā)票（不建議在簽定合同時就繳清中介費）；
8、賣方將房屋的抵押解除（如果合同中約定由買賣雙方協(xié)力解押的話，買房的資金不要直接交給賣房，而應(yīng)三方一同到銀行將此款打進(jìn)賣方的還款帳戶，最好事前約定當(dāng)天就可以完成注銷抵押時再辦理。）；

9、約定申請產(chǎn)權(quán)過戶時間，中介在網(wǎng)上打印存量房交易申請書,三方一同到房地產(chǎn)交易市場辦理過戶手續(xù)（賣方產(chǎn)權(quán)人必須全部到場，并帶著身份證原件；買方帶身份證原件、首付款及貸款材料。）；

10、辦理完首付款交付給賣方或者是托管在交易市場手續(xù)后，三方一同到柜臺申請測繪并登記過戶手續(xù)（交易收件單一般交由經(jīng)紀(jì)人保管，此時繳清中介費或繳大半中介費是合適的時間）；
11、三方一同到銀行或者擔(dān)保公司辦理買方的貸款資格預(yù)審手續(xù)（南京市內(nèi)的貸款擔(dān)保、公證、土地證等手續(xù)費總額一般為1300以內(nèi)，其中商業(yè)貸款為500元以內(nèi)，公積金或者組合貸款不會超過1300元。此費用由買方承擔(dān)，注意此費用為上限，多交可視為被中介欺詐）；
12、買賣交易審核10天后，三方一同到交易市場，買賣雙方交納各自稅費后領(lǐng)取新證，并將新證及相關(guān)材料送銀行或者擔(dān)保公司辦理下款手續(xù)（如果首款是托管在交易市場的，此時可以由賣方取出了，而尾期房款一般此后3-5天可以到達(dá)。）；

13、賣方應(yīng)在尾款交付前將房內(nèi)戶口，水電物業(yè)等費用結(jié)清；

14、銀行貸款下達(dá)后，三方應(yīng)先驗收交割物業(yè)無誤再去銀行或者擔(dān)保公司領(lǐng)取下款存折、還款存折，賣方拿到全部房款，買方接受所有物業(yè)后宣告交易完成（一般情況下，此時視為中介服務(wù)的完畢時間。）；

15、買方過30天左右時間后去銀行或者擔(dān)保公司領(lǐng)取自己的產(chǎn)權(quán)證、土地證及貸款抵押合同等材料；

特別提醒：
1、 如果是沒有中介公司參與的買賣交易，流程中將中介方程序刪去即可；

2、沒有中介的交易，收件單一般應(yīng)交由賣方保管；

3、交易過程中,房款一般情況下最好監(jiān)管在房產(chǎn)局資金監(jiān)管處.

4、一定要注意貸款的下款時間：除省行公積金為20個工作日左右外，其他貸款都只要3-5天就可以到達(dá)，所以合同中應(yīng)明確時間，不要給不良中介有機可乘；

5、 不要相信承諾，要相信只有合同才能真正保障你的權(quán)利；

6、就算是雙方自己談好的交易,如果條件許可，最好委托中介公司辦理手續(xù)。就算是買賣雙方自己談好的交易，交給中介來辦理也會省心的多；

7、二手房的驗收和交割是一次性完成的，所以在物業(yè)交割時必須加倍小心仔細(xì)，在這個過程中，好的經(jīng)紀(jì)人能給雙方很多有益的指導(dǎo)和幫助，有效解決現(xiàn)存的問題，有效杜絕日后的糾紛和煩惱；

8、要意識到品牌公司里不代表都是優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人，最好應(yīng)該選擇有經(jīng)紀(jì)資格證書、經(jīng)驗豐富、被政府認(rèn)可并表彰過的經(jīng)紀(jì)人。可以要求接待經(jīng)紀(jì)人出示資格證書，也可以上網(wǎng)查詢,南京官方的網(wǎng)址是www.njhouse.com.cn.南京市存量房交易執(zhí)行網(wǎng)上備案程序,并對中介資格審查.不能網(wǎng)上備案的中介均為無資格經(jīng)營企業(yè),交易雙方切莫貪圖便宜而在交了中介費后再以個人身份申請過戶手續(xù),這樣不能保護(hù)自身的權(quán)益.

9、 南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會規(guī)定：沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書的人沒有權(quán)利簽定房屋買賣合同；

10、鑒于目前國家調(diào)控政策頻繁，建議大家在合同中特別注明不可預(yù)見的政策調(diào)整之稅費可以協(xié)商解決，協(xié)商不成依然按政策規(guī)定各自交納，不視為不可抗力，否則視為違約。

如何辨別《房屋所有權(quán)證》的真?zhèn)危?br />
一看封皮。真證為深紅色，有光澤且韌性好，假證則呈暗紅色，光澤度及韌性差。

二看團花。真證分色清晰，立體感強，假證圖案清晰度不夠，缺乏立體感。

三看權(quán)證用紙。真證的內(nèi)頁紙張采用專業(yè)水印紙，類似人民幣的水印制作，圖案為別墅、大廈兩種，且紙張光潔、挺實；假證紙張水印質(zhì)量粗糙，模糊不清，且手感稀松柔軟，水印制作采用表面壓膜方式。

四看防偽底紋。真證的底紋為“房屋所有權(quán)證”六字，字跡清晰，線條光滑，容易識別，2000年后印制的權(quán)證，采用了專用浮雕底紋，浮雕字立體感強，線條清晰；假證的底紋雖為“房屋所有權(quán)證”六字，但顏色深淺、色彩不統(tǒng)一，線條臃腫，有的還有斷線。

五看微縮文字。2000年以后印制的權(quán)證內(nèi)頁花邊里藏著微縮文字，用肉眼看似乎為一道虛線，在放大鏡下清晰可辨“FWSYQZ”(“房屋所有權(quán)證”漢語拼音第一個字母的大寫)；假證字跡模糊，不易辨別，或是一條直線。

六看建房注冊號。真證的號碼是機器印制的32001,數(shù)字清晰，字體規(guī)范；假證是用手工書寫或加蓋的手工雕刻圖章，字體模糊，不規(guī)范。

七看發(fā)證機關(guān)印章。真證是由機器套紅印制的“南京市房產(chǎn)管理局”行政公章；假證的加蓋圖章是手工雕刻的，字體不規(guī)范，印章粗糙。

八看流水編號。真證的流水號是機器印制的，2000年后印制的權(quán)證編號下方，還印有“北京印鈔廠證券分廠印制(200×）”字樣；假證的編號是用手工書寫或加蓋的手工雕刻圖章，字體模糊，不規(guī)范。

二手房產(chǎn)權(quán)狀況查詢要點

1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主和賣房人是不是同一人，共有房屋出售需要提交共有人的同意證明書；
2、搞清楚是成本價房還是標(biāo)準(zhǔn)價房或者是經(jīng)濟實用房，如果是已購公有住房或者是經(jīng)濟實用房，還要看政府對其上市出售的批準(zhǔn)書（是不是符合上市政策）；
3、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積、屋址是不是所交易的房屋所見情況相符；
4、一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，最好到房產(chǎn)局查詢或讓中介工作人員確認(rèn)真?zhèn)危?br />5、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房上市時已經(jīng)按成本價補足費用或者與單位的比例分成；
6、大部分公房進(jìn)行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓；
7、一般來說，軍產(chǎn)、醫(yī)（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才出讓；
8、查驗產(chǎn)權(quán)記錄情況；
9、成交價格，既該項交易的成交價，查詢者應(yīng)注意如果成交價是著明“部分成交價”則代表該成交價不單只是房屋，并且包括其他附屬物；
10、其他內(nèi)容，如平面圖，土地證上的房屋分布圖等；
11、權(quán)證上有沒有貸款記錄等

房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)的債務(wù)和責(zé)任，則必須查驗相關(guān)的證明文件。包括：抵押合同，租約等。

二手房交易3要點
1：認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的真實性和完整性
確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的真實性，要查驗產(chǎn)權(quán)證的正本，看產(chǎn)權(quán)人與賣房人是不是同一人，還有必要向房產(chǎn)局查詢此證的真實性。確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，要注意產(chǎn)權(quán)是否有共有人，有否設(shè)定抵押、租賃、權(quán)限或被查封等情況。筆者曾承辦過多起此類案件，有偽造產(chǎn)權(quán)證，有的是瞞著其他共有人擅自出售，有的是有查封，根本不能交易。上述案件雖然過錯不在買房人，但卻使買房人買房不成反而陷于訟累。

2：戶口遷移條款
與一手房不同的是，二手房普遍存在一個戶口遷移的問題。房屋已售予他人，原房主自然沒將戶口保留在房內(nèi)的道理。若原房主遲遲不將戶口遷出，則會使購房人的戶口不能順利遷入，甚至?xí)绊懙阶优雽W(xué)等后繼問題。即使購房者想通過訴訟途徑解決，也會發(fā)現(xiàn)很難操作，因我國法律規(guī)定戶籍歸公安部門管理，法院對僅涉及戶口問題的訴訟一般不予受理。為避免上述問題的出現(xiàn)，購房者應(yīng)該在簽定合同時，定好戶口遷移條款及逾期違約的責(zé)任，使售房者不能拖延戶口遷移日期，減少不必要的糾紛。（一般壓尾款10%左右）

3：維修基金、物業(yè)管理、水、電、電話、有線電視等費用的結(jié)算
上述各項費用為2手房獨有，同時很容易被忽略。也常常會出現(xiàn)很多解決起來很麻煩的問題。比如賣房者此前把房子租給某人，停用了電話和有線電視，他就說沒有這些東西。結(jié)果買房者住進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)，原房主多年前還欠電話費，有線電視更是好多年未交費。而相關(guān)電信和廣電部門是按門牌裝電話和有線的，這樣買房者就很冤枉的背了“黑鍋”。所以，在交付尾款前，買賣雙方一定要根據(jù)合同約定辦理完所有該辦理的過戶手續(xù)。

提醒：通過中介公司購買二手房屋四步走

第一步

購房者進(jìn)入中介公司門店，應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查閱該房地產(chǎn)中介公司是否具備由市國土房管局核發(fā)的南京市房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)證明和工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。而為其提供中介服務(wù)的中介公司業(yè)務(wù)人員是否持有由市國土房管局核發(fā)的南京市房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)證。

第二步

當(dāng)購房者已選擇合適的房屋并計劃購買時，中介公司將要求客戶簽訂《房地產(chǎn)中介服務(wù)合同》，合同有關(guān)條款的訂立，是保障消費者合法權(quán)益的根本保證，一定要認(rèn)真看清楚。

第三步

當(dāng)購房者決定購買中介公司所介紹的房屋前，中介公司業(yè)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)查閱并向購房者明示房屋的權(quán)屬情況，中介公司"不得為禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)提供中介服務(wù)"，同時，由三方共同簽定房屋買賣合同，并由購房者繳納一定比例的定金，期間如購房者需要辦理銀行按揭手續(xù)的可由中介公司協(xié)辦或自行選擇按揭公司代為辦理。

第四步

銀行按揭手續(xù)辦理完畢后，約定到市土地房屋交易中心辦理交易手續(xù)，并按交易中心指定日期辦理過戶手續(xù)，交易即告完成。


中介公司良莠不齊 避免上當(dāng)七招有約

一、 要選擇合法的、信譽度高的中介公司
必須認(rèn)真、仔細(xì)地查看其是否具備"兩證"：市國土房管局頒發(fā)的資質(zhì)證和市工商部門審發(fā)的經(jīng)營許可證。根據(jù)南京州市房屋管理局中介管理所規(guī)定，作為正規(guī)的房屋中介公司是必須將自己的《房產(chǎn)中介資質(zhì)證》懸掛出來。

二、 切記要看清中介服務(wù)協(xié)議上的內(nèi)容才簽字

現(xiàn)在有許多中介公司帶客買樓之前，都循例要求他們先簽署一份中介服協(xié)議（俗稱"買樓紙"），主要內(nèi)包括介紹物業(yè)的情況、收取的傭金標(biāo)準(zhǔn)等等。由于這是買樓前一項小程式序，很多人會忽略"買樓紙"的重要性。但為免買完樓后與中介公司有任何爭拗，簽字前謹(jǐn)記一定要看清"買樓紙"上所寫的內(nèi)容，切草草簽個字了事。

三、 核實買賣雙方身份

進(jìn)行交易前，一定要核實業(yè)主其房地產(chǎn)證、房屋所有權(quán)證、國有土地使用證或預(yù)售契約等房屋權(quán)屬證明以及身份證、戶口簿等。

四、 看清合同條款

簽署購/售房合同時，必須要求買方、賣方及中介公司三方同時簽約，并且謹(jǐn)慎、認(rèn)真地審查合同上所有條款的內(nèi)容，尤其是一些涉及費用分擔(dān)、繳/收房款及房屋交付使用日期、違約責(zé)任等方面條款。除此以外，最好把中介傭金也一并寫進(jìn)購/售房合同。相關(guān)的合同、票據(jù)原件都必須妥善保管，一旦發(fā)生任何消費爭議，亦可及時向有關(guān)部門投訴。

五、 將各項"口頭"承諾寫進(jìn)合同

買家委托中介公司辦理銀行按揭手續(xù)或向業(yè)主"試價"時，應(yīng)在委托書中清楚寫明辦理按揭手續(xù)或"試價"的起止時間，主要目的在于給中介公司訂立一個期限，若其超過期限仍無法辦妥手續(xù)的話則應(yīng)退回全數(shù)定金。此舉不但可保障客戶的利益，而且還可有效避免某些中介刻意使用權(quán)交易無限期拖延乘機吞掉定金的情況出現(xiàn)。另外，若購/租房時業(yè)主承諾送全屋家電，買家/租客還應(yīng)把家私電器一一寫進(jìn)合同，以免業(yè)主搞"小動作"用以小換大、以次充好的方式更換或搬走屋內(nèi)家電。

六、 避免簽單方委托

大部分市民對二手房地產(chǎn)的交易流程不一定熟悉，當(dāng)他們看中某套房子時就會全權(quán)委托中介公司協(xié)助處理交易、過戶等事宜。由于有部分市民過信任、依賴中介公司，這就給某些中介以可乘之機，有些更經(jīng)常手持客戶與其簽署公證委托書做許多不法勾當(dāng)，如：瞞騙業(yè)主并以一個較高的價錢與客戶成交、假扮客戶與業(yè)主談判等等。

七、 不要與經(jīng)紀(jì)私下交易

許多大型、有信譽的中介公司擁有服務(wù)優(yōu)質(zhì)、手續(xù)正規(guī)和明碼實價等優(yōu)點，市民購房時找它們幫忙可最大限度地保障自己的切身利益。若為了節(jié)省中介費與經(jīng)紀(jì)私下成交，風(fēng)險之大自然不在畫下，一旦出事，后果不堪設(shè)想。上文提及的騙局五就是一個很有意義的例子。

產(chǎn)權(quán)市場處各項業(yè)務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)表

目前南京市普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)為：
1、小區(qū)容積率在1.0以上；
2、單套面積在144平米以內(nèi)；


土地增值稅

A、關(guān)于營業(yè)稅---直系親屬贈與、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的房屋，營業(yè)稅交納時間：
1、對上述直系親屬情況按發(fā)生行為前的購房時間為準(zhǔn)；
2、通過其他非直系親屬無償受贈方式取得的，按受贈后新的產(chǎn)權(quán)證或完稅憑證上注明時間為準(zhǔn)；

B、關(guān)于個稅（個人自住滿5年，且為家庭唯一住房的，不論是否普通住宅都可以免交。）
1、不論是否普通住宅，所有住宅都可以按差額的20%或者全額1%兩種方式交納（商業(yè)用房必須按20%差額交）；
2、出售房屋前后1年內(nèi)購買住房的可以按價值比例免交或退還個稅；
3、無償受贈個稅的房屋時間確定直系親屬受贈的按前房產(chǎn)取得時間計算，其他非直系親屬按受贈時的產(chǎn)權(quán)證或完稅憑證上注明時間為準(zhǔn)；
4、對無償受贈房屋的個稅不論是否親屬繼承等原因，再次出售時均按 出售價-稅金-費用X20%交納個稅；
5、一年內(nèi)買賣房屋涉及到退稅的，應(yīng)該提供買的和賣的2套住房的《買賣契約》、新產(chǎn)權(quán)證原件及老產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、購房發(fā)票、個稅交稅憑證和契稅完稅憑證；


特別提醒：按照法律規(guī)定，營業(yè)稅和個稅均為出售方的法定義務(wù)。

置業(yè)指南:如何選月供還款方式use365.com)

銀行目前的還款方式主要有兩種：等額本息、等額本金。如何選擇？應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)濟能力理性選擇。

等額本息還貸方式與等額本金還貸方式的區(qū)別

　　1、每月還款額不同。等額本息還貸方式每月按相同金額還貸款本息，月還款中利息逐月遞減，本金逐月遞增；等額本金還貸方式還款金額遞減，月還款中本金保持相同金額，利息逐月遞減。貸款金額、年限相同情況下，等額本息還貸方式的月還款額約等于等額本金還貸方式貸款期限接近一半時的月還款額。

　　2、貸款利息不同。雖然等額本息還貸方式和等額本金還貸方式執(zhí)行相同的貸款利率，都是每月按剩余貸款本金計息，每月還款的金額除還當(dāng)月利息外剩余部分還貸款本金，但由于一種是等額還款，另一種是遞減還款，所以兩者的計息基數(shù)不同。除貸款首月利息相同外，其余月份利息都不同，貸款總利息也不同。

　　3、借款人可選擇的最短貸款期限不同。貸款金額確定以后，可選擇的最短貸款期限由借款人每月可用于還款的金額確定。每月可用于還款的金額相同的情況下，等額本金還貸方式下的最短貸款期限要長于等額本息還貸方式下的最短貸款期限。

　　4、適用的對象不同。一般而言，等額本息還款方式適用于絕大多數(shù)還款能力較穩(wěn)的借款人，等額本金還貸方式適用于目前還款能力強預(yù)期未來（貸款期限內(nèi)）可還款金額會降低或希望采用遞減還款的借款人。在貸款方個貸程序具備的前提下，借款人可根據(jù)自己的經(jīng)濟狀況和還款意愿自主選擇還貸方式。

房產(chǎn)釋疑

十八、購房人申請“一年內(nèi)買房賣房”政策上抵免個人所得稅，應(yīng)提供哪些資料？
答：購房人應(yīng)提供新購住房的《商品房買賣契約》、《房屋產(chǎn)權(quán)證》、購房款發(fā)票和《契稅完稅憑證》。

十九、如果納稅人申請按“五年家庭唯一住房”政策減免個人所得稅，應(yīng)提供哪些資料？
答：應(yīng)提供家庭成員身份證件和《居民戶口簿》，對于未婚、離婚等單身人員，應(yīng)提供民政、公安部門出具的相關(guān)證明。

二十、房屋產(chǎn)權(quán)來源為：繼承、離婚、瞻養(yǎng)、直系親屬贈與，納稅人要求按原購房時間連續(xù)計算的，應(yīng)提供哪些資料？
答：應(yīng)提供原產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或《契稅完稅憑證》、直系親屬贈與合同、離婚財產(chǎn)分割協(xié)議等資料。

二一、房屋產(chǎn)權(quán)來源為：“房改購房”，納稅人要求以購房契約或付款時間作為購房時間的，應(yīng)提供哪些資料？
答：應(yīng)提供《南京市公有住房購房契約》和付款收據(jù)憑證。

二二、房屋轉(zhuǎn)讓人（賣方）因故不能到場，如何辦理房屋納稅手續(xù)？
答：房屋轉(zhuǎn)讓人（賣方）因故不能到場，可以書面委托他人代理申報納稅手續(xù)。受委托人應(yīng)攜帶：
1、委托人身份證原件急有效委托書；
2、委托人身份證原件。

附件：公積金提現(xiàn)步驟

　　步驟1：提取手續(xù)由職工本人辦理（需由他人代辦的，應(yīng)當(dāng)提供的相關(guān)證明材料，代辦人還應(yīng)提供其身份證原件及其復(fù)印件）；

　　步驟2：提供貸款證明、借款合同等相關(guān)證明材料，填寫《南京住房公積金提取申請書》，交所在單位核實，單位核實后在《申請書》上加蓋預(yù)留印鑒并出具《現(xiàn)金（轉(zhuǎn)賬）支票》；

　　步驟3：職工持相關(guān)證明材料、《南京住房公積金提取申請書》和《現(xiàn)金（轉(zhuǎn)賬）支票》，到管理中心各辦理網(wǎng)點申請?zhí)崛∽》抗e金，一般在受委托銀行即可辦理相關(guān)提取手續(xù)。

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