根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，我國(guó)的房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)一是應(yīng)稅房產(chǎn)原值，二是房產(chǎn)租金收入。對(duì)依照房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的要正確計(jì)算應(yīng)繳房產(chǎn)稅，首先必須要對(duì)房產(chǎn)原值進(jìn)行確定。

1、財(cái)稅地字【1986】第008號(hào)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》

十五、關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定？

房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估。

2、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知（財(cái)稅〔2008〕152號(hào)）規(guī)定

一、關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問(wèn)題

　　對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。

《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字〔1986〕第008號(hào)）第十五條同時(shí)廢止?！?/p>

從上述二個(gè)政策對(duì)房產(chǎn)原值的確定，都是按照國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度核算與記載的價(jià)款為依據(jù)。但是近年來(lái)，會(huì)計(jì)制度逐步同國(guó)際趁同。會(huì)計(jì)核算還沒(méi)有要求所有企業(yè)全部執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則〉，產(chǎn)生了執(zhí)行不同的會(huì)計(jì)制度其房產(chǎn)原值是否包括土地價(jià)款的會(huì)計(jì)處理也不同?，F(xiàn)將各種土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)核算規(guī)定原文選錄如下：

一、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中有關(guān)土地使用權(quán)的規(guī)定

（1）企業(yè)會(huì)計(jì)制度第四十七條：

企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷(xiāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。

（2）關(guān)于印發(fā)《實(shí)施<企業(yè)會(huì)計(jì)制度>及其相關(guān)準(zhǔn)則問(wèn)題解答》的通知 發(fā)文文號(hào)：財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)

九、問(wèn):土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入房屋、建筑物的價(jià)值后，其價(jià)值攤銷(xiāo)年限如何確定?

答:公司以購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)的賬面價(jià)值，轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)商品房成本，或轉(zhuǎn)入在建工程成本后，其賬面價(jià)值構(gòu)成房屋、建筑物實(shí)際成本。如果土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋、建筑物的預(yù)計(jì)使用年限的，在預(yù)計(jì)該項(xiàng)房屋、建筑物的凈殘值時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋、建筑物預(yù)計(jì)使用年限的因素，并作為凈殘值預(yù)留，待該項(xiàng)房屋、建筑物報(bào)廢時(shí)，將凈殘值中相當(dāng)于尚可使用的土地使用權(quán)價(jià)值的部分，轉(zhuǎn)入繼續(xù)建造的房屋、建筑物的價(jià)值，如果不再繼續(xù)建造房屋、建筑物的，則將其價(jià)值轉(zhuǎn)入無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行攤銷(xiāo)。如公司將土地連同地上房屋、建筑物一并出售的，按其賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理。

執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》前土地使用權(quán)價(jià)值作為無(wú)形資產(chǎn)核算而未轉(zhuǎn)入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作調(diào)整，其土地使用權(quán)價(jià)值按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的期限平均攤銷(xiāo)。

二、新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)《無(wú)形資產(chǎn)》中有關(guān)土地使用權(quán)的規(guī)定

新準(zhǔn)則正式條文中并未對(duì)土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理單獨(dú)作出規(guī)定，但該準(zhǔn)則指南中卻將其作為一個(gè)單獨(dú)問(wèn)題作出了明確的規(guī)定：

六、土地使用權(quán)的處理

企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值的，應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。

自行開(kāi)發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。

企業(yè)(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))取得土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解》第七章無(wú)形資產(chǎn)對(duì)此作出了進(jìn)一步明確：

企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)。土地使用權(quán)用于自行開(kāi)發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算其成本，而仍作為無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷(xiāo)和提取折舊。但下列情況除外：

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本；

2.企業(yè)外購(gòu)的房屋建筑物，實(shí)際支付的價(jià)款中包括土地以及建筑物的價(jià)值，則應(yīng)當(dāng)對(duì)支付的價(jià)款按照合理的方法（例如，公允價(jià)值）在土地和地上建筑物之間進(jìn)行分配；如果確實(shí)無(wú)法在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)核算。

企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其作為用于出租或增值目的時(shí)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。

三、土地使用權(quán)新舊準(zhǔn)則（制度）會(huì)計(jì)核算的主要變化

這里變化最大的在于企業(yè)取得的自建用途的土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理。會(huì)計(jì)制度規(guī)定將土地使用權(quán)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入在建工程，并最終轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，隨同房屋建筑物一同計(jì)提折舊。而新準(zhǔn)則完全推翻了這一規(guī)定，回歸于《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》發(fā)布以前相關(guān)行業(yè)會(huì)計(jì)制度中對(duì)土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定，即土地使用權(quán)和房屋建筑物分別單獨(dú)核算，土地使用權(quán)自始至終在無(wú)形資產(chǎn)科目核算并按期攤銷(xiāo)。

為了統(tǒng)一地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）作出規(guī)定：

三、關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問(wèn)題

對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

本通知自發(fā)文之日起執(zhí)行。此前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行。

本人理解，該政策規(guī)定有兩層意思：一是對(duì)“宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)?！边@主要是對(duì)部分單位如倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)由于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性，占地面積大，稅負(fù)增加過(guò)多，需給予一定照顧，允許只將部分土地的地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征稅，即按“房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)?！倍菍?duì)宗地容積率大于0.5的，“無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)”，即一律將全部地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值。
例如某企業(yè)取得土地面積是1萬(wàn)平方米，全部地價(jià)是1000萬(wàn)元，每平方的地價(jià)就是1000元；若其房屋的建筑面積是8000平方米，那么該宗地容積率為0.8，高于0.5，那么，應(yīng)將1000萬(wàn)元全部計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。

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