愛華網(wǎng)特邀嘉賓：劉保玉教 授
秦偉 副教授
主題發(fā)言人：劉 艷山東省人民檢察院檢察官
滿洪杰濟南市中級人民法院法官 復旦大學民商法博士研究生
鐘淑健濟南市中級人民法院法官 山東大學民商法博士研究生
劉曉蕾山東大學民商法碩士研究生
主持人： 韓笑晨山東大學民商法碩士研究生
主持人：各位老師，各位同學，晚上好！歡迎大家來到我們民商法沙龍第六期。本期沙龍的主題是：物權法解讀之二——住宅小區(qū)配套設施的定性問題。首先介紹一下今天做客我們沙龍的兩位嘉賓老師，劉保玉老師和秦偉老師。掌聲歡迎兩位老師。（掌聲）
明確物的歸屬，定紛止爭是物權法的主要作用之一，物權法條文所涉及的土地征用，房屋拆遷，物業(yè)糾紛等許多問題，其實質無不涉及產權關系的明確，權利人財產權益的保護。不論是我們之前討論過的公共利益的界定，還是我們本期的焦點——住宅小區(qū)配套設施的定性，其實都是與我們的個人權益尤其是經(jīng)濟利益有著密切聯(lián)系的，這也是物權法所要解決的核心問題。物權法的許多條款都帶有鮮明的時代印記，以往城市房屋基本上分為直管公房，自管公房和私房三種，前兩種房屋的產權歸房管部門和單位所有。住宅區(qū)內的公共配套設施一般都歸產權單位所有和管理。而如今隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，住房商品化的形成，房屋產權結構也悄然發(fā)生了變化。地產開發(fā)商向國家購買了一塊土地的使用權，在這塊土地上開發(fā)住宅，并按照有關規(guī)定建造了若干公共配套設施，之后開發(fā)商便把住宅出售給業(yè)主，此時產生的一個重要問題就是，該住宅小區(qū)內的公共配套設施究竟該歸誰所有呢？物權法頒布之前，這個問題就已經(jīng)引起了許多糾紛，從物權法草案審議過程到物權法實施之后，這個問題的規(guī)定也始終存在著較大的爭議，這也是我們今天討論這個問題的意義所在。這一爭議主要是圍繞著物權法的第六章：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權展開的。其中第74條關于小區(qū)停車位的規(guī)定又是爭議的焦點。正是由于對這一章許多條款的理解尚存在分歧，住宅小區(qū)配套設施的定性尤其是小區(qū)停車位的歸屬至今在學界及司法界都沒有一個統(tǒng)一的結論。今天，我們也不妨圍繞著對這一章的解讀，共同探討住宅小區(qū)配套設施究竟應該如何定性。
首先歡迎我們的第一位主題發(fā)言人，來自山東省人民檢察院的劉艷檢察官。有請。（掌聲）
劉艷：各位老師、各位同學，大家晚上好！作為一名檢察人員，很高興、也很榮幸能有這樣一個機會在這里和大家共同學習和研究物權法中建筑物區(qū)分所有權的一些問題。我想這一問題和我們的生活聯(lián)系非常緊密。司法實踐中，與之相關的糾紛也比較多。
事實上，建筑物區(qū)分所有權這樣一種權利在實踐中早就存在，但在物權法中，才正式將這樣一種權利制度化，物權法第一次將業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權作為法律上的一項新型權利加以規(guī)定，就是物權法在第六章、第70條——第83條關于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定。
（一）什么是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權？
建筑物區(qū)分所有權，簡單來說，是指在同一棟建筑物上存在多個所有權的情形。這種狀況，主要是現(xiàn)代社會大量高層或多層樓房的出現(xiàn)帶來的?！段餀喾ā返?0條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！薄?/p>
這實際就是對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的定義。從這一規(guī)定可以看出：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權是一種復合性權利，包括：業(yè)主對其專有部分的專有權（71條）+對建筑區(qū)劃內共有部分的共有權（72條）+共同管理的權利（就是業(yè)主對建筑區(qū)劃內共有部分的共同管理的權利，理論上叫成員權）。
對于專有部分，我們知道是指我們所購買的房子，理論上指具有構造上、使用上的獨立性，并且能夠成為分別所有權客體的部分。當然對于專有部分的界定理論上有不同的學說，比如空間說、墻面說、壁心說等等。但一般認為，我們所購買的房子應以房間天花板、地板、墻壁的中心線為界，向里收縮形成的空間，屬于業(yè)主的專有部分。我也認為這樣來界定專有部分的方法是一種比較科學的方法。對專有部分，物權法在第71條第1款規(guī)定“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。”這種專有權實際上就是一種對專有部分的所有權。房產證（房屋所有權證）實際上就是對這種權利在法律上的確權憑證。業(yè)主對建筑物內屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者經(jīng)營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。這種權利雖然具有所有權的特征，但我覺得這種專有權與一般我們所說的所有權又不完全相同。通常我們說，這部手機是我的，我可以扔了，砸了，別人都不能干涉。但建筑物區(qū)分所有權中對專有部分專有權的行使不行，盡管房子是你的沒錯，你不能把房子砸了。因為你要砸了房子可能整棟大樓就危險了。也就是說，這種權利的行使受到一定的限制，物權法第71條第2款規(guī)定“業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益?！闭蛉绱耍b修房子時不能破壞建筑物的整體結構；在住宅里面不得存放易燃易爆等危險物品，否則就可能會危及整棟大樓的安全。
對建筑區(qū)劃內的共有部分，物權法第72條第1款規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務?！蔽蚁腙P于“住宅小區(qū)配套設施的定性問題”主要還是這部分涉及的內容。當然這里本身就存在一個配套設施的界定問題。和諧社區(qū)發(fā)展中心的理事長、中心研究員蔡若焱認為：公共配套設施的權利歸屬應該法定，因為物權本身就應該法定，而不該約定，約定本身就是不合理的。我所看到的有關這方面的論述，一般也都認為配套設施從性質上來講，應該是共有的。我覺得，從最廣泛的意義上來講，可以分為幾個層面來理解這樣一個問題：
首先，像走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣主管線、建筑物的基礎結構等這樣的共有部分，物權法中沒有做出明確規(guī)定，但也沒有禁止說，不可以歸開發(fā)商所有，所以不排除歸開發(fā)商所有的可能性。但開發(fā)商要它來干什么？不收錢，那開發(fā)商總不能沒事樓上樓下地溜達吧！也不能放張床，在那兒睡覺吧！這也不合適如果因此打起官司，對開發(fā)商而言可是耗時費力的事??！所以，盡管物權法沒有明確做出規(guī)定，但一般都明白，這些是與專有部分專有權的行使密不可分的，一般應認定為是當然屬于業(yè)主共有的部分，當事人不得通過約定將其歸屬于部分人共有，或者是歸某個人所有。實踐中也很少發(fā)生什么糾紛。但這里的走廊、過道應是指住宅小區(qū)業(yè)主的必經(jīng)之路。
很多經(jīng)營性用房，一樓的大廳很大，開發(fā)商可能大廳的部分地方出售或者出租給個體業(yè)主經(jīng)營，可不可以？我們在辦案過程中就碰到了這樣一個案子。
開發(fā)商開發(fā)了一棟商業(yè)樓，一樓大廳很大，開發(fā)商就將大廳分成了很多小門頭，而是在邊上分隔出來的面積，將其中的一塊地方賣給了一對夫妻，雙方簽訂了商品房買賣合同，還沒有辦理過戶。后來房價上漲了，原來是5000元/平方米，現(xiàn)在漲到了8000元/平方米，開發(fā)商說，你們要想買也行，得按現(xiàn)在的價格，這對夫妻肯定不愿意，說我們當初商量好的，你現(xiàn)在要漲價，你這不違約了嗎？雙方因此發(fā)生了糾紛。后來開發(fā)商起訴到法院要求解除雙方簽訂的商品房購銷合同。法院判決支持了開發(fā)商的訴訟請求。理由就是房管局工作人員出具證明，證明這塊大廳作為共有面積已經(jīng)分攤給業(yè)主了。當然這個案件涉及到證據(jù)的審核認定問題。事實上，我們經(jīng)過調查取證，這塊大廳改造的門頭房現(xiàn)在還由開發(fā)商租賃給別人經(jīng)營，顯然沒有分攤給業(yè)主。最后，這個案件最后我們提出抗訴，當然這個案件也涉及對購房者利益的保護問題。這個案例說明：物權法沒有明確規(guī)定大廳屬于業(yè)主共有還是屬于開發(fā)商所有，那么開發(fā)商可能在賣房時，出于某種利益的考慮，在不影響業(yè)主通行的情況下，將某些部分約定為歸自己所有。
我想談一下外墻問題。一棟大樓的外墻，歸誰所有，物權法沒有明確規(guī)定，一般也認為是屬于業(yè)主共有。我們來假設一種場景，比如說，如果一棟樓房，開發(fā)商開發(fā)它的一樓就是營業(yè)用的門頭房，二樓以上是住宅，二樓以上住宅的外墻一般認為屬于業(yè)主共有。如果一樓上方外墻上懸掛了一個女士內衣的廣告，很大的廣告牌、很漂亮的美女，很多人都會往這兒看，而我正好住在二樓，二樓又是落地陽臺，我平時還喜歡在落地陽臺上活動，別人看廣告的時候，我室內的風光一覽無余，給我的生活造成了嚴重影響，我有了落地陽臺，本來是想在那看風景的，卻不能在那向外看風景，作為我來講，是不是可以以我的業(yè)主共有權要求拆除呢？但是還有其他共有人，如果其他業(yè)主不同意呢？那我說，我對這部分外墻具有專有使用權，那么如果懸掛廣告沒有緊貼到外墻上，而是占用了外墻外的空間呢？那業(yè)主是不是還有同樣的權利？對這些，目前物權法還是沒有明確規(guī)定的。當然法律不可能規(guī)定的事無巨細，但是如果一旦真的發(fā)生糾紛怎么處理，是作出相關的規(guī)定，還是通過侵權或者設定地役權來給相關業(yè)主一定的補償，恐怕還需要實踐的檢驗。
第二個層面的理解，就是對小區(qū)建筑區(qū)劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，物權法在第73條明確規(guī)定屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地的或者明示屬于個人的除外。對于這些專有部分以外的共有部分，業(yè)主享有共有權，即每個業(yè)主對共有部分都享有占有、使用、收益、處分的權利。
值得注意的就是第73條關于綠地的但書條款的規(guī)定， “但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。”這就意味著這條規(guī)定并非一個強制性規(guī)定，而是一個任意性規(guī)定，因為但書規(guī)定允許當事人通過約定將綠地排出在業(yè)主共有的范圍之外。這也符合小業(yè)主的利益，否則開發(fā)商會把成本全都分攤在業(yè)主頭上，業(yè)主的負擔太重。像許多開發(fā)商在出售商品房時都會將一樓住戶前的綠地圍成庭院，出售或者附贈給業(yè)主。我想物權法的這一規(guī)定，使這一做法有了合法依據(jù)。
對于物業(yè)服務用房物權法明確規(guī)定屬于業(yè)主共有，但是對于物業(yè)服務用房以外的其他公共場所、公用設施，比如小區(qū)內的會所、幼兒園、酒店、人防設施等歸誰所有？物權法中界定并不明確，這在實踐中比較容易引發(fā)糾紛。濟南曾經(jīng)發(fā)生過某個小區(qū)將小區(qū)內的幼兒園出售給他人，引起小區(qū)業(yè)主不滿，這里就涉及小區(qū)內幼兒園歸屬的問題。如果歸開發(fā)商所有，那么開發(fā)商就有權出售；如果歸業(yè)主共有，那么開發(fā)商無權出售。人大法工委民法室的姚紅主任解釋物權法為什么對此沒有規(guī)定時說：因為實踐中情況比較復雜，所以物權法沒有規(guī)定，根據(jù)實踐情況來處理。我個人認為應區(qū)別對待：像酒店、會所、幼兒園這種經(jīng)營性場所原則上不適宜由業(yè)主共有，理由是開發(fā)商會將這部分建筑的成本加上利潤的費用分攤到業(yè)主頭上，在房地產市場價格如此高漲的情況下，對于普通購房者來講無疑雪上加霜。對于人防設施，是人防辦強制要求建的，這種公共設施是絕對不能歸個人所有的，而是應歸國家所有，人防代管。否則一旦發(fā)生戰(zhàn)事，后果不堪設想。
（二）關于樓頂問題。這部分歸誰所有？物權法沒有明確作出規(guī)定。我個人認為這部分不屬于當然地認定為業(yè)主共有的客體范圍。現(xiàn)實生活中，很多開發(fā)商在出售房屋時，頂樓會附贈露臺，可不可以？我覺得這要看商品房銷售時，開發(fā)商與購樓者之間事先在合同中的約定，如果合同中事先約定歸開發(fā)商所有，開發(fā)商是有權將其出售的。但是如果當事人之間沒有特別約定，開發(fā)商就沒有權利對這部分的空間進行處分。一般也是認為樓頂歸業(yè)主共有的，業(yè)主有權對樓頂進行占有、使用、收益和處分。比如說將樓頂出租給廣告公司用于廣告經(jīng)營。
具體可以采取兩種操作辦法：一是開發(fā)商在合同中就預先規(guī)定，樓頂屬于業(yè)主共有，然后到分攤房屋的建筑面積中。二是由測繪部門出具測繪意見，表明樓頂已經(jīng)分攤到商品房中。
既然業(yè)主對樓頂有共有權，那么他們能不能在樓頂安裝太陽能熱水器？很多小區(qū)的物業(yè)都不允許，為什么？說安裝了太陽能熱水器就影響了小區(qū)的整體美觀了。比如，他們有人在上海花園買了房子，進行裝修，準備安裝太陽能熱水器，物業(yè)說，不行，我們小區(qū)都不讓安。除非你問問頂樓，他同不同意，他要是同意你就安。我的一個朋友給我講了這樣一件事兒，他的一個朋友，力諾的高層為了安裝太陽能，還動用了黑社會。他安裝的時候小區(qū)保安不讓，把安裝工人圍了起來，后來他找了一些黑社會的小伙子把保安圍了起來，太陽能熱水器就此安裝成功。我覺得，物業(yè)不讓安裝太陽能是沒有法律依據(jù)的，為什么？因為業(yè)主才是樓頂?shù)臋嗬?，業(yè)主對樓頂有共有權。所以，業(yè)主有權決定安或不安。那如果說業(yè)主想在樓頂上面再建一個旋轉餐廳，可不可以？不行，這涉及到建設用地使用權的問題。因為雖然樓頂屬于業(yè)主共有，但是樓頂上的空間是屬于國家所有的，要想再建設，必須取得相應的建設用地使用權，并到有關部門去申請審批。
當然權利同時也意味著義務，對于小區(qū)業(yè)主對共有部分的共有權利，法律明確規(guī)定不能以放棄權利為由不履行義務。比如，大樓有電梯，你說你不用電梯，然后不繳納電梯維修費用，這是不允許的。再比如，集中供暖，很多人想報停。但供暖單位說，雖然你可能停了室內的暖氣，但你還要交一部分費用，不是取暖費，而是管道占用費，因為管道這部分作為業(yè)主的共有部分，對于室內的專有部分你可以自由地行使權利，有權決定是否供暖，但對于共有部分則不行，因為法律不允許你以放棄權利為由不履行義務。
（對于這種共有，它的性質是什么？是按份共有還是共同共有，物權法沒有作出規(guī)定。我個人是覺得應該認定為共同共有。因為如果認定為按份共有是不是就意味著可以分割？怎么分割？是不是按照所購房屋的面積在整棟大樓面積中所占的比例來分割？那么在整個小區(qū)中的比例又該怎么來計算？所以我覺得分割缺乏可操作性，也沒有必要進行分割。還有一個問題物權法沒有規(guī)定，就是這種業(yè)主共有業(yè)主的主體范圍有多大？是某棟樓的業(yè)主共同共有，還是整個小區(qū)的全體業(yè)主共同共有？當然物權法不可能就每個問題都作出具體而詳盡的規(guī)定，那司法實踐中怎么解決這個問題，恐怕還要寄希望有關部門盡快出臺相關規(guī)定，目前的司法實踐中只能視具體情況而定。）
（三）車位問題
我們現(xiàn)在買車的人越來越多，但很多人發(fā)現(xiàn)買個車位比買車還貴，當然也有租車位的，但也不便宜，而有的時候也租不到。2、3個平方要10萬元左右，這個價位遠遠高于買房的價格了。這個問題涉及廣大業(yè)主的切身利益，是社會普遍關注的一個問題。
從我國目前房地產市場的情況看，目前多數(shù)商品房銷售時，開發(fā)商和購買者都會在合同中約定專門用來停放汽車的車庫、車位的歸屬，通過出租、出售或附贈等方式，約定車庫、車位歸業(yè)主專有或專用。這樣既容易操作，也可以避免糾紛。在這種情況下，不宜一概規(guī)定車庫、車位歸業(yè)主共有。所以物權法第74條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！?/p>
另外，針對在現(xiàn)實生活中，有不少開發(fā)商將本小區(qū)的車位、車庫高價賣給了小區(qū)外的人停放，導致小區(qū)內的業(yè)主沒有車位、車庫，或者車位、車庫嚴重不足，只能占用共有的道路或其他場地作為停車位的問題，物權法明確規(guī)定，第74條第1款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要?！钡?款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！彼?，在一般情況下，小區(qū)內車位、車庫的歸屬是由當事人雙方通過合同約定的。但是如果停放汽車的車位一旦占用了業(yè)主共有的道路或者其它共有場地，法律則不允許當事人通過約定決定車位的歸屬，而是明確規(guī)定屬于業(yè)主共有。
問題：物權法規(guī)定的“應當首先滿足業(yè)主需要”，應該怎么理解？是現(xiàn)實需要還是潛在需要？有的人可能買房的時候沒有買車，所以不需要車位，但過幾年可能買車，這種需要能不能算？我覺得這里的“業(yè)主需要”應理解為業(yè)主現(xiàn)實的需要，是現(xiàn)在買車需要車位，而非幾年以后可能買車的潛在的需要，否則開發(fā)商就不用賣車位了，因為每個業(yè)主都不排除以后買車的可能性。
（四）物業(yè)公司與業(yè)主的關系
可能原來我們腦海里會有這樣的觀念：物業(yè)是管理小區(qū)的，管理業(yè)主的。現(xiàn)在很多物業(yè)公司都是由開發(fā)商聘任或者開發(fā)商代管，為此也引發(fā)許多糾紛。有的小區(qū)的物業(yè)公司以業(yè)主不交納物業(yè)費、供暖費等為由，擅自停電、停水、停暖。像濟南東環(huán)國際廣場不就發(fā)生了這樣的糾紛嗎？先是開發(fā)商聘的物業(yè)公司，業(yè)主不滿意，重新聘任物業(yè)公司，可新任物業(yè)公司來了，老物業(yè)帶著一群人堵在那里不讓進，差點暴力相向。后來又因為有的業(yè)主拖欠費用，結果物業(yè)公司擅自停電，導致許多公司無法正常經(jīng)營運轉。（青島一個小區(qū)也發(fā)生了這樣的事，由于小區(qū)業(yè)委會更換了物業(yè)公司，原來的物業(yè)公司非常不滿，新上任的業(yè)委會主任的家里遭到不明的槍襲，懷疑就跟原來的物業(yè)公司有關。）這一方面說明：業(yè)主的維權意識強了，越來越認識到了自己的主人地位，而不是一個被管理者，如果對物業(yè)不滿意，可以更換；另一方面說明：很多物業(yè)公司的觀念還沒有轉變過來，還把自己當成是管理者，而不是服務者，導致他們之間的沖突和矛盾不斷。
所以，在物權法中對物業(yè)公司的定位是非常明確的，物業(yè)公司就是物業(yè)服務企業(yè)，是為業(yè)主服務的，是我們業(yè)主聘任你物業(yè)給我干活的。業(yè)主與物業(yè)公司之間只是一種民事合同關系，而不是管理與被管理的關系。業(yè)主有權選聘和解聘物業(yè)公司，這在物權法有明確規(guī)定。（第76條第（四）項規(guī)定：業(yè)主共同決定“選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人”，第81條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換?！保?/p>
既然業(yè)主與物業(yè)公司之間是一種民事合同關系，那么如果業(yè)主的人身和財產在小區(qū)內遭到損害，比如說東西丟了，物業(yè)公司要不要承擔責任？物權法沒有規(guī)定這塊，可能雙方在簽訂物業(yè)管理合同的時候會有相應的約定。但在合同沒有約定的情況下，我覺得可以在總體上把握這樣一個原則：根據(jù)物業(yè)費有多少是用在保安身上，和物業(yè)公司本身管理上的過錯程度大小來判斷。如果用于保安這塊的支出比較多，則其相應的承擔的責任應該比較大；如果物業(yè)公司的過錯程度比較大，則也要承擔相應的責任。否則，物業(yè)公司承擔的責任應當比較小。如果物業(yè)公司完全盡到了管理責任，沒有任何過錯，則不應承擔責任。如果發(fā)生《瘋狂的石頭》中的情形，幾個小偷扮成搬家公司明目張膽地從別人家里偷東西，那么物業(yè)公司肯定是要承擔責任的。
我今天的發(fā)言到此結束！不足之處還請各位老師、各位同學批評指正。謝謝大家?。ㄕ坡暎?/p>
主持人：劉師姐的主題發(fā)言針對物權法第六章的條文加以梳理，并融合了大量司法實例，對物權法的關于大廳、外墻面、綠地、樓頂、停車位以及業(yè)主共有的范圍等等規(guī)定不全面的地方一一進行了點評，讓我們對這些問題有了一個進一步的認識。
好下面讓我們有請第二位發(fā)言人，濟南市中級人民法院，也是復旦大學民商法博士研究生的滿洪杰法官。（掌聲）
滿洪杰：各位老師，各位同學，大家晚上好！對于物權法實施前后的一些法律問題，我們也進行了一定程度的調研，也撰寫了相關的文章，做了一點粗淺的研究。今天正好借此機會，我想把我們平時遇到的一些情況及一些感受想法，向在座的老師和同學們匯報一下。對于車庫、車位及其他公共設施的歸屬，應該是在我們這個社會非常具有爭議性或者經(jīng)常引發(fā)矛盾的現(xiàn)象，因為我們現(xiàn)在城市的普遍的居住模式就是小區(qū)，這種居住模式?jīng)Q定了爭議就會經(jīng)常發(fā)生，我們在案件的審理中，也經(jīng)常發(fā)生這類案子。針對這樣的情況，物權法64條到73條做出了相關的規(guī)定?？陀^的說，我個人感覺我們的物權法并不是特別完善的，它是面向未來的，可能對今后新建小區(qū)所產生的爭議和沖突的解決提供很好的法律依據(jù)，但是對之前已經(jīng)建好的住宅小區(qū)中的車位、車庫問題，可能仍是無能為力。這就需要我們理論界和實務界拿出一個妥善的解決辦法。通過研究，我們發(fā)現(xiàn)新通過的物權法和草案中的規(guī)定是有些差別的。比較兩者而言，我今天主要和大家探討一下這幾個問題：（1）會所的歸屬、（2）關于車位、車庫性質的認定、（3）關于車位、車庫歸屬的約定。
一、會所的歸屬
所謂會所，一般是指在小區(qū)內規(guī)劃建設用于小區(qū)居民進行公共活動的建筑物，在現(xiàn)實中除用于小區(qū)居民使用外，還經(jīng)常有出租給他人使用開辦酒店、超市及其他商業(yè)服務企業(yè)的情況，或者由開發(fā)企業(yè)占有，也有由開發(fā)企業(yè)單獨銷售的情形。許多新建小區(qū)的開發(fā)商在售樓中大力宣傳，突出其會所作為業(yè)主提供的休閑、健身、娛樂功能，易使許多購房者認為會所為小區(qū)的公共設施，但有的小區(qū)業(yè)主入住后，卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)將會所出租開辦商店等用于他途。有的開發(fā)企業(yè)在業(yè)主入住后才告知會所為開發(fā)商所有或屬物業(yè)管理企業(yè)所有，因而引起糾紛。物權法草案中對會所的歸屬做了專門規(guī)定，但是在《物權法》中，有關會所的歸屬的規(guī)定被刪除，而只規(guī)定了“建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房”。那么小區(qū)內的會所是否屬于“其他公共場所”？是否一定屬于業(yè)主共有呢？筆者認為，小區(qū)的公共設施的“公共性”，除了源自于公共使用的目的外，更主要的是其占用土地和建設成本的公共性，即其占用土地和建設成本均已平攤入各專有部分中。如果會所等建筑的占用土地和建設成本已經(jīng)通過平攤的方式由小區(qū)的區(qū)分所有人承擔，則小區(qū)區(qū)分所有人應為該建筑的出資人，應當共同享有該建筑的所有權。反之，如果開發(fā)企業(yè)在建設會所時未將占用土地和建設費用攤入各專有部分成本，而是通過單獨占用土地，單獨投資建設的方式建設會所的建筑物，則該建筑物的所有權理應由開發(fā)企業(yè)或其他投資人所有。對此，開發(fā)企業(yè)應當負有舉證責任。凡在售房廣告中明確表示為公共設施的，而不能證明未算入公攤面積費用的，應認定業(yè)主共有財產。
二、關于車位、車庫性質的確定
《物權法》第七十四條第二款、第三款將車位、車庫分為兩種類型。一種為“規(guī)劃用于停放汽車”的車位、車庫，另一種為“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地”的車位。實踐中，對占用小區(qū)道路等設立的車位其性質較易認定，但對于某些“其他場地”上的車位和車庫的性質則較難認定。如在南方的小區(qū)住宅中，往往在樓房中設立地面架空層，并在該架空層中設置車位。還有的小區(qū)在建筑物的地下結構中設置車位或車庫。對此類車位或車庫歸屬應當適用《物權法》第七十四條第二款還是該條第三款有探討的余地。
我們認為，對于此問題，還應當從建筑物規(guī)劃入手。凡小區(qū)道路一側或靠近圍墻空地或其他共有空地設置的停車位，因場地屬小區(qū)規(guī)劃建設用地面積或小區(qū)內部公用道路面積，應認定為小區(qū)全體業(yè)主共有，開發(fā)企業(yè)不能取得產權。所謂地面架空層，是在建筑物所占用土地上為居住使用方便而將地面部分樓層架空所形成的，所占用土地看應當屬于該樓房區(qū)分所有權共有的土地，從結構上看其屬于樓房結構不可分割的一部分。如果該幢樓房規(guī)劃中未明確規(guī)定架空層用于停放車輛，則該架空層應當屬本幢樓房區(qū)分所有權中的共有部分，為本幢樓業(yè)主共有。凡地下室充作車庫的，亦同。凡獨立車庫，其占地面積及造價未列入公攤面積和費用的，可成為獨立物業(yè)的客體；同理，地下車庫中的獨立車位，亦可成為獨立物業(yè)的客體。
三、關于車位、車庫歸屬的約定
《物權法》草案第七十四條規(guī)定對車位、車庫的所有權歸屬應當由當事人約定。實踐中，有幾個問題需要明確。
第一，約定的主體。對車位、車庫進行約定的主體應當是建筑物的開發(fā)企業(yè)和業(yè)主，而不是業(yè)主之間互相約定，或者開發(fā)企業(yè)與業(yè)主之外的他人直接以買賣合同等形式進行約定。在開發(fā)商與業(yè)主對車位、車庫的歸屬做出約定之前，開發(fā)商不得擅自將車位、車庫的所有權轉讓與業(yè)主之外的第三人。因為第七十四條第一款之規(guī)定，車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。
第二，約定的時間。有關車位、車庫所有權歸屬的約定可以由開發(fā)商與業(yè)主在簽訂商品房買賣合同時約定，也可以在簽訂商品房買賣合同后，另行訂立有關車位、車位歸屬的協(xié)議。通常來說，《物權法》頒行后，作為商人的開發(fā)企業(yè)，在今后的商品房買賣合同中必然將列入有關車位、車庫歸屬的條款。有疑問的是，對于大量目前已經(jīng)建成銷售但開發(fā)企業(yè)與業(yè)主對車位、車庫的所有權歸屬未做約定的情況應當如何處理。我們認為，在這種情況下，開發(fā)企業(yè)可以與業(yè)主就有關問題再行協(xié)商并可簽訂有關協(xié)議，協(xié)商不成，則應按無約定處理。
第三，約定的方式。有關車位、車庫歸屬的約定，一般由開發(fā)商與各個業(yè)主分別進行。在某些業(yè)主團體集體購買的情況下，也可能與全體業(yè)主共同協(xié)商、共同約定。其約定形式，既包括在銷售房屋時以房屋買賣合同條款的形式進行，也可以以書面合同的形式單獨進行。具體的歸屬決定形式包括出售、附贈或者出租。出售或附贈，就是開發(fā)企業(yè)以買賣或以購買房屋為條件贈與的形式將車位、車庫的所有權轉移與業(yè)主。出租，是開發(fā)企業(yè)保留對車位、車庫的所有權而將其租與業(yè)主使用。同時，也不排除開發(fā)企業(yè)與業(yè)主約定車位、車庫屬于全體業(yè)主共有或由開發(fā)企業(yè)保留車位、車庫的所有權。對于因出售、附贈使車位、車庫所有權發(fā)生轉移的，應當辦理所有權變更登記。通過約定開發(fā)企業(yè)保留車位、車庫的所有權且業(yè)主無意使用的，開發(fā)企業(yè)可以向業(yè)主之外的第三人出售或出租車位、車庫。
第四，沒有約定或約定不明的如何處理?！段餀喾ā凡莅钢性?guī)定，在沒有約定或者約定不明的情況下，應當推定車位、車庫的所有權為業(yè)主共有。沒有約定，是指開發(fā)企業(yè)與業(yè)主之間沒有就車位、車庫的所有權問題達成任何協(xié)議，包括約定無效。約定不明，是指雖然有約定，但約定的內容不明確而不能確定其歸屬，也無法通過合同解釋方法解決。如開發(fā)企業(yè)在與一部分業(yè)主的協(xié)議中約定車位、車庫由其保留所有權，在與另一部分業(yè)主的協(xié)議中就同一車位、車庫約定由業(yè)主取得所有權，或者將同一車位、車庫的所有權同時給予多個業(yè)主的情形。有疑問的是，如果開發(fā)企業(yè)與部分業(yè)主就車位、車庫的歸屬達成了協(xié)議，與另一部分業(yè)主未能達成協(xié)議的，其協(xié)議效力應當如何認定？我們認為，建筑區(qū)劃內車位、車庫的所有權歸屬問題，應當屬于《物權法》第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，因而應當由業(yè)主共同決定。根據(jù)該條第二項之規(guī)定，決定此類事項應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。因而可以確定，如果開發(fā)企業(yè)與占建筑物總面積超過一半且總人數(shù)超過半數(shù)的業(yè)主達成協(xié)議，其協(xié)議內容應當對全體業(yè)主有效。否則，應當視為約定不明。同時，開發(fā)企業(yè)保留車位、車庫所有權的，必須是完整的保留，而不能將建筑物區(qū)劃內的部分車位、車庫所有權轉移給業(yè)主而僅保留其余部分車位、車庫的所有權，否則，也應視為約定不明。如前文所述，已經(jīng)銷售完畢的小區(qū)在銷售時開發(fā)企業(yè)未與業(yè)主就車位、車庫歸屬問題簽訂合同，且之后也未能達成協(xié)議的，也應當認為沒有約定。在沒有約定或者約定不明的情況下，我們認為車位和車庫應當屬于業(yè)主共有。這是因為，開發(fā)企業(yè)作為商人，在經(jīng)濟上和締約地位上相對于業(yè)主來說具有明顯的優(yōu)勢地位，可以通過自己的經(jīng)營行為保護自身合法權益。如果其未通過合同約定的形式確定車位、車庫的歸屬，可以認為其已經(jīng)放棄了對車位、車庫的所有權，其利益應當歸屬于處于弱勢地位的業(yè)主。在實踐中，開發(fā)企業(yè)在銷售房屋時一般會使用其自己制定的格式合同。如果雙方對格式合同的有關條文的理解產生爭議，根據(jù)《合同法》關于格式條款的解釋規(guī)則，也應當做出不利于格式合同制定者的解釋。另外，從《物權法》的立法過程看，其草案中規(guī)定了沒有約定或約定不明的應當由業(yè)主共有，可以從立法史的角度支持上述觀點。
我今天的發(fā)言到此結束，謝謝大家?。ㄕ坡暎?/p>
主持人：謝謝滿法官精彩的發(fā)言。
滿法官首先指出了物權法是面向未來的，為新建小區(qū)所產生的爭議和沖突能夠提供法律上的解決辦法，但是對物權法實施之前的問題，仍然有所爭議。滿法官探討了會所歸屬、車庫車位性質及歸屬的問題，并就物權法草案與物權法的區(qū)別加以分析。
下面，有請第三位發(fā)言人，濟南市中級人民法院法官，也是山東大學民商法博士研究生的鐘淑健法官。（掌聲）
鐘淑健：各位老師，各位同學，大家晚上好！
我今天向大家報告的題目是《住宅小區(qū)配套設施的定性問題》，不足之處在所難免，希望劉老師和秦老師及各位學弟學妹們多批評指正。
住宅小區(qū)的配套設施的定性問題，即配套設施的所有權或使用權歸屬問題，其實質所涉及的是建筑物區(qū)分所有權中共有權范圍的界定，也就是說，配套設施是否屬于建筑物區(qū)分所有權人共有，如果配套設施的所有權不屬于建筑物區(qū)分所有權人共有，那么其所有權人是誰，誰有權使用住宅小區(qū)配套設施。
一、配套設施的范圍
住宅小區(qū)的配套設施是指為保障居民基本生活需要的設施，包括配套基礎設施和配套公共服務設施。基礎設施主要是指市政基礎設施（城市道路、公共交通、供水、排水、燃氣、熱力、園林綠化、環(huán)衛(wèi)、擋土墻、污水處理、垃圾處理、防洪、地下公共設施、地下公共設施等及其附屬設施的土建、管道、設備安裝），住宅小區(qū)配套設施及其他房屋建筑配套設施。公共服務設施是指根據(jù)居住區(qū)的規(guī)模等級，相應配置以下配套公共建筑，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社會服務、行政管理、基本單元服務、商業(yè)服務等設施。
建筑物區(qū)分所有權的共有部分一般分為法定共有部分和約定共有部分，住宅小區(qū)的配套設施屬于建筑物的公共部分及附屬物。物權法出臺之前，關于如何界定住宅小區(qū)配套設施的產權問題存在四種觀點：
其一，依配套設施的投資是否進入住房銷售價格確定其產權歸屬。例如，《杭州市區(qū)住宅小區(qū)配套建設與綜合驗收管理辦法》（試行）中就規(guī)定，"住宅小區(qū)的配套建設項目，投資攤入售房建設成本的，其產權屬于小區(qū)居民共有。經(jīng)營性的配套公共建筑（商業(yè)、文娛等），投資未攤入售房建設成本的，其產權屬投資者所有，并按規(guī)劃要求使用。
其二，依配套設施的建筑面積是否進行了公攤確定其產權歸屬。如建設部2001年頒布的《商品房銷售管理辦法》第18條規(guī)定，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。
其三，依住宅小區(qū)內的土地使用權的歸屬確定配套設施的產權歸屬。例如，在南京市星漢城市花園小區(qū)業(yè)主就地下車庫的產權訴開發(fā)商一案中，南京市鼓樓區(qū)法院認為，該小區(qū)土地面積已經(jīng)全部分攤到全體業(yè)主，小區(qū)的土地使用權為該小區(qū)的業(yè)主所享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權，也就不能取得該土地上任何建筑物的所有權。因此，地下車庫的所有權應歸業(yè)主所有。
其四，依民法主物與從物的關系確定配套設施的產權歸屬。該觀點認為，配套設施如同道路、管線一樣屬于房屋的從物，依民法從隨主原則，在買賣合同沒有特別約定的情況下，主物（房屋）所有權發(fā)生移轉時，從物（配套設施）的所有權也當然轉移。因此，住宅小區(qū) 配套使用的附屬設施、附屬設備、共用部位應屬全體業(yè)主所有。
二、關于物權法規(guī)定的共有部分模式
我們討論的住宅小區(qū)配套設施的定性問題，其實質為區(qū)分所有權人對建筑物共用部分的定性，因為共有權是對共用部分的權利，只有明確哪些是共用部分、哪些是專有部分，配套設施的定性問題就迎刃而解。關于如何識別共用部分，確定其范圍，各國、各地區(qū)立法有不同的規(guī)定?？偟膩砜?，主要有三種典型的識別模式，即一是排除式，即認為建筑物專有部分以外的部分為共用部分，典型的立法例為日本和我國臺灣地區(qū)。二是列舉式，《意大利民法典》對區(qū)分建筑物的共用部分進行了列舉。三是排除與推定、列舉相結合式，大多數(shù)國家的立法例采用排除與列舉、推定相結合式來確定共用部分的范圍，如法國、德國和美國等。
《物權法》基本上沿襲了全國人大法律工作委員會的做法，第70條規(guī)定，共有權即"對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利"；第73條繼續(xù)規(guī)定："建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、共用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。"第74條第3款還規(guī)定："占用業(yè)主共用的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。"可見，我國《物權法》對共用部分的識別內容較為分散，缺乏一個總括性的界定，因此才產生了我們今天所要討論的問題。
三、配套設施的權利歸屬及《物權法》相關問題評價
1、市政基礎設施
歸國家所有，管理和維護由特定的行業(yè)部門實施。
難點：市政基礎設施范圍的界定。如小區(qū)內的排水管道和房屋里的管道。
2、公共服務設施
由開發(fā)商建造，所有權歸相應部門或機構，具體根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定。例如《廣州市成片開發(fā)住宅小區(qū)教育設施配套建設管理辦法》穗府(1996)100號，第四條按城市規(guī)劃配套建設的成片開發(fā)住宅小區(qū)教育設施，應與商品房同步建設；購房者入住小區(qū)時，教育設施應保證同時啟用。第十一條成片開發(fā)住宅小區(qū)的開發(fā)建設單位，應無償提供"三通一平"的教育設施配套建設用地，并負責教育設施配套工程的土建、水電安裝、教學輔助設施、永久供水供電等施工建設。教育設施竣工后其校舍產權及使用權應無償交給市或區(qū)教育行政部門，同時應將配套項目的用地資料、報建圖紙資料、建筑施工圖紙有關資料及申報、批復、驗收等有關文件交給市或區(qū)教育行政部門管理。市、區(qū)教育行政部門不得擅自改變教育設施的使用功能，不得轉讓或變相轉讓給其他單位使用。
3、其他公共設施
存在的問題
1、公共場所和公共設施的認定，會所是否在內，應區(qū)分情況。
2、第七十三條 建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。如果物業(yè)服務用房未計入公攤的如何處理？
3、明示屬于個人的，應當審查是該綠地所占用的建設用地使用權是由誰支付的對價。
四、關于小區(qū)車庫、車位的所有權歸屬問題爭議
第七十四條 建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
1、小區(qū)車庫、車位的所有權應歸誰
所謂車庫，是指建設于小區(qū)范圍內，有獨立的空間，用以存放車輛為目的的附屬建筑物。所謂車位，是指以一定的臨時標志劃線分割形成，在小區(qū)路邊、空地等場地用于停放車輛的位置。根據(jù)車庫（位）是否列入城市規(guī)劃設計，可分為規(guī)劃內車庫（位）、規(guī)劃外車庫（位）以及利用人防工程改造而成的地下車庫（位）。《
《物權法(草案)》第76條規(guī)定:"建筑區(qū)劃內的綠地、道路以及物業(yè)管理用房,屬于業(yè)主共有,但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,除建設單位等能夠證明其享有所有權外,屬于業(yè)主共有。物權法則明確規(guī)定了車庫的所有權歸開發(fā)商。
目前存在的停車位權屬形式，主要有以下幾種：
一是，停車位為小區(qū)的公共停車位，區(qū)分所有權人使用停車位，需要向物業(yè)管理單位交納管理費，其他人交納停車費。
二是，停車位為小區(qū)的私人停車位，區(qū)分所有權人使用時，首先要向開發(fā)商購買停車位的使用權，例如購買70年或者50年的使用權，該停車位為專有使用，其所有權或者歸屬于開發(fā)商，或者歸屬于全體業(yè)主。
三是，停車位附隨于區(qū)分所有建筑物的專有部分，建立車位的專有權，為建筑物區(qū)分所有權中專有權的標的，停車位進行物權登記，發(fā)所有權的權屬證書。
確定車位和車庫的權屬，應當依據(jù)合同確定。出售和附贈的，確定的是所有權歸屬于業(yè)主；出租的，確定的所有權歸屬于開發(fā)商，業(yè)主享有的是使用權。這樣的規(guī)定，雖然沒有考慮防空和反恐的問題，但是最容易解決糾紛，也算是好的。
2、關于"首先滿足業(yè)主的需要"的理解和適用
規(guī)定了車庫和車位的基本規(guī)則，就是應當"首先滿足業(yè)主的需要"。只有在業(yè)主的需求解決之后，才可以向外出售或者出租。這是從實際情況出發(fā)規(guī)定的內容，有利于糾紛的解決和預防。有人將其解釋為"首先"就是"優(yōu)先"，因此，對于車庫和車位，業(yè)主享有優(yōu)先購買權。這種理解是不對的。如果業(yè)主享有優(yōu)先購買權，那么，其他不是業(yè)主的人就可以出高價購買，對業(yè)主權益的保護是有害的。另外，"首先滿足"也應當有一個期限，如果永遠都是首先滿足，那就不是首先了。將來在司法解釋中，是不是可以規(guī)定在開盤的兩年或者三年內，要滿足業(yè)主的需要；或者在同一個時間，只要有業(yè)主和非業(yè)主購買或者租賃車位、車庫，就"首先滿足業(yè)主的需要"。
對第一款"首先滿足"的規(guī)定就可以作如下解釋了：
第一，如果業(yè)主在購房時需要同時購買車庫，只要數(shù)量具備，開發(fā)商就應當出售或者附贈，雙方通過這種約定確定產權歸屬。
第二，在售房完畢后一個月內或者開盤后半年內，如果仍有車庫（位）沒有出售的，開發(fā)商應當發(fā)布有"首先滿足"期限（以一個月為限）的通知，由業(yè)主選擇購買或者租賃。
第三，該優(yōu)先滿足期限屆滿后，如無業(yè)主需要，為了充分保護開發(fā)商的利益，可以向業(yè)主以外的主體出租，但不能出售。為了保障滿足業(yè)主變化的新需要，租賃期限一般不得超過兩年。
第四，兩年期限屆滿前兩個月，開發(fā)商還得就租期屆滿的車庫（位）發(fā)布第二輪有"首先滿足"期限（也仍以一個月為限）的通知。按此循環(huán)，直到車庫（位）出售完畢為止。
第五，已購買車庫（位）的業(yè)主如要出售車庫（位），只能向其他業(yè)主出售。如無其他業(yè)主購買，也只能出租。
第六，當小區(qū)業(yè)主以外的其他人以承租期限屆滿后享有優(yōu)先承租權來抗辯小區(qū)業(yè)主承租的首先滿足權時，小區(qū)業(yè)主承租的首先滿足權優(yōu)先。
占用共有的道路、共有的其他場所建立的車位，屬于業(yè)主共有，不能屬于開發(fā)商所有，也不能確定為業(yè)主個人所有。這一部分，可以作為訪客的停車位。如果要建立業(yè)主的使用權，則須交付費用，而不是隨意由業(yè)主使用，那樣就會使買車位的業(yè)主吃虧，沒買車位的業(yè)主占了便宜。屬于共有的車位取得的收益，除去管理費之外，應當歸屬于全體業(yè)主，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定，歸并于公共維修基金，或者按照面積分給全體業(yè)主。
3、其他問題
問題1：一個業(yè)主買2－5個車車位的怎么處理？
問題2：多個業(yè)主爭奪一個車位時如何處理？
問題3：如果車庫屬于已納入公攤面積且已計入建筑成本的車庫（位）如何處理。規(guī)劃內的車庫（位）與容積率內的車庫（位）、公攤面積內車庫（位）和已列入建筑成本的車庫（位）在分類標準上是不同的，彼此之間可能存在交叉，即有可能出現(xiàn)規(guī)劃內的車庫（位）有的已計入公攤面積的，而有的未計入公攤面積，有的已納入了建筑成本核算，有的未納入。因此如果已納入公攤面積且已計入建筑成本的車庫（位），就應當作為開發(fā)商已經(jīng)出售給全體業(yè)主的車庫（位），不能另行出售，否則即為"二次出售"。業(yè)主就可以據(jù)此請求確認"第二次出售合同"無效。
如果開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給了全體小區(qū)業(yè)主，從法律上講，該停車場的產權應歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權與個別業(yè)主簽訂停車場車位使用權轉讓協(xié)議，但經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可將停車位為特定的業(yè)主設定專用使用權，并收取一定的費用
問題4：如果我把房子賣了但沒賣車庫怎么辦？
還應當明確的一點，就是如果確定了出售和附贈的車位、車庫的所有權屬于業(yè)主的，那么，這個所有權和土地使用權也應當進行物權登記，在轉移專有權的時候，這個所有權和土地使用權并不必然跟隨建筑物的權屬一并轉移，不適用《物權法》第72條第二款的規(guī)定。
我國《人民防空法》第23條規(guī)定，城市新建民用建筑，按照國家有關規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室。該條只是強調開發(fā)商有義務修建人防工程，但并未規(guī)定該工程的所有權歸國家所有。而且，根據(jù)該法5條的規(guī)定，我國目前鼓勵、支持企事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人防工程建設，如果所有權不能歸投資者所有，勢必打擊投資者的積極性，立法目的就難以實現(xiàn)。在此方面，上海市已經(jīng)作出了明確的規(guī)定，《上海市民防條例》第３３條第２款明確規(guī)定："民防工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有"。而《上海市民防工程建設和使用管理辦法》第２０條則進一步明確："民防工程的投資者可以按照房地產管理的有關規(guī)定取得民防工程的所有權。民防工程的所有權登記，按照本市房地產登記的有關規(guī)定執(zhí)行。"
新疆維吾爾自治區(qū)實施《人民防空法》辦法第二十條：結合民用建筑修建的防空地下室，平時由該民用建筑產權所有單位使用和受益，并接受人民防空主管部門的監(jiān)督。
我的報告到此結束了，謝謝大家?。ㄕ坡暎?/p>
主持人：感謝鐘法官的發(fā)言。鐘法官就配套設施、建筑物區(qū)分所有權中共有權的范圍加以界定，就配套設施與物權法的相關問題加以評述、尤其是就停車位的問題詳細探討，提出了幾個尚待解決的問題。我們可以就這些問題在之后的自由討論時間繼續(xù)探討。
下面有請最后一位主題發(fā)言人，山東大學民商法碩士研究生，劉曉蕾。（掌聲）
劉曉蕾：尊敬的老師們和親愛的同學們，大家晚上好！我們今天共同來探討一下小區(qū)配套設施的定性問題。
我國《物權法》對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定中，雖然第73條、74條對綠地、道路、車位、車庫的歸屬問題作了原則性的規(guī)定，但由于其缺乏可操作性且社會糾紛的多樣性、多變性，《物權法》的出臺，并未能像人們所期待的那樣使車庫、車位等小區(qū)配套設施的糾紛問題得以解決。
《物權法》第73條：建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。
一、總原則——“誰投資，誰享有”
開發(fā)商作為樓盤的開發(fā)者，在樓盤出售給業(yè)主之前當然是整個樓盤及其配套設施的所有權人。開發(fā)商將樓盤出售給業(yè)主后，對于專有部分之外的部分，如果業(yè)主支付的價款包括了公攤部分，則“公攤部分”屬于業(yè)主共有，這同樣符合“誰投資，誰享有”的原則。但如果業(yè)主支付的價款未包括該部分，則該部分仍屬于開發(fā)商所有。
（一）車位、車庫——并非當然的歸全體業(yè)主共有
第74條：建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租的方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
根據(jù)“誰投資，誰享有”原則，業(yè)主共有的道路或者其他場地是記入業(yè)主公攤面積的，所以，在其之上用于停放汽車的車位當然屬于業(yè)主共有。
根據(jù)第一款“應當首先滿足業(yè)主的需要”的立法精神，我們可以推知：物權法考慮到了并非所有業(yè)主均有使用車位、車庫的需要，因此車位、車庫的費用不能當然的要求所有業(yè)主進行“公攤”，所以車位、車庫就有成為專有部分并作為專有部分進行交易的可能性。
第二款既然規(guī)定了用于停放汽車的車位、車庫的歸屬可以由當事人約定，那么也就再次證明我國《物權法》承認車位、車庫可以成為專有部分、可以作為專有部分進行交易，開發(fā)商對車位、車庫是有合法的處分權的。但是這種處分是有限制的，即應當首先滿足業(yè)主的需要。
（二）地下停車場——歸全體業(yè)主共有
根據(jù)我國《物權法》70條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
地下停車場依附于建筑物的地基，是建筑物的組成部分。因此根據(jù)文義解釋方法，地下停車場是建筑物內的、專有部分以外的、應當屬于業(yè)主共有和共同管理的共有部分。因此，開發(fā)商、物業(yè)公司無權擅自處分，地下車庫應當歸全體業(yè)主共有，對地下車庫的使用應當由業(yè)主大會決定。
（三）窗前綠地
“建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外?！遍_發(fā)商開發(fā)樓盤直至及售樓交付之前，應當是建筑區(qū)劃內所有設施的所有權人。因此，售樓開始后，綠地能否為開發(fā)商明示屬于個人所有的關鍵在于該綠地所占用的建設用地使用權是否已計入業(yè)主的土地公攤面積——計入公攤面積的，為全體業(yè)主共有，開發(fā)商則無權處分；未計入公攤面積的，應當由開發(fā)商舉證證明以明示屬于其個人所有，那么開發(fā)商就有權對該部分綠地進行出售或贈送。對于計入公攤面積的綠地，雖然屬于業(yè)主共有，但鑒于窗前綠地與一層業(yè)主直接毗鄰的位置關系及其隱私保護，在現(xiàn)有法律未規(guī)定公用部分的專用權的前提下，應當由業(yè)主大會決議是否將窗前綠地專供一層業(yè)主使用，且這種使用不能給其他業(yè)主造成損害，更不能進行營利。
（四）樓頂平臺
樓頂平臺為建筑物之基本構造,具有共用性質。樓頂平臺與外墻、地基一樣,都是建筑物之存在所必需的基本構造,其不僅具有建筑物最基本的功能———遮風避雨,而且,其載重量直接關系到整棟建筑物的安全和使用壽命。此外,供區(qū)分所有人共用或特定住戶專有的一些輔助設施,如水塔、太陽能熱水器等,也都須安裝在樓頂。所以，開發(fā)商無權將露臺贈送給頂層業(yè)主。但是，樓頂平臺與窗前綠地一樣，它同頂層業(yè)主的生活的關系更為緊密，因此，樓頂露臺的使用可以借鑒臺灣地區(qū)的專有使用權制度，為頂層用戶設定專有使用權或通過業(yè)主大會決議給頂層用戶使用。當然，頂層業(yè)主對露臺不能進行經(jīng)營性的使用，不能搭建違章建筑，更不能危害其他業(yè)主的利益。
二、商業(yè)廣告——“買一樓，送窗前綠地；買頂樓，送樓頂露（平）臺”
開發(fā)商在賣房宣傳的時候一般都以小區(qū)配套設施方便來吸引房屋買受人，比如說“買一樓，送窗前綠地；買頂樓，送樓頂露（平）臺”。對于這種商業(yè)廣告，我認為要做如下分析：
《商品房買賣司法解釋》第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
當“買一樓，送窗前綠地；買頂樓，送樓頂露（平）臺”或者“買樓房，送車庫、車位”為廣大潛在購房者所知曉時，對于購買一層或頂層的房屋買受人而言，這一商業(yè)廣告顯然是開發(fā)商“就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的具體確定的說明和允諾”，而且對“商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”。因此，當一層或頂層的買受人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時，無論“送窗前綠地、樓頂露臺”是否明確載入了購房合同，均成為合同內容的一部分。如果開發(fā)尚未將窗前綠地、樓頂露臺“送”給房屋的買受人，買受人當然可以向開發(fā)商追究違約責任。對于非一層或頂層的買受人而言，當其簽訂買賣合同時，實際上已經(jīng)就商業(yè)廣告中的內容以買受的積極行動表示了同意。綜上，在此種情況下，實際上是以合同約定的形式明示了窗前綠地、樓頂露臺歸個人所有。同樣情況下，如果開發(fā)商以贈送車庫、車位的方法促銷樓盤的亦是如此，也是“由當事人通過出售、附贈或者出租的方式約定”的實現(xiàn)形式。
三、小區(qū)的配套設施即使在業(yè)主共有的情況下，這種共有也不完全等同于同一建筑物中業(yè)主對建筑物共有部分的共有。
換言之，同一建筑物內，共有人對共有部分的權力往往是一種必須共同使用（例如：樓梯、水管、煤氣管道、外墻體等）或輪流使用（例如：洗衣機、公廁的馬桶等）的，是無法從他處得以滿足的、往往是生活所必需的。但小區(qū)的共有部分除公用道路之外，很難說綠地、露臺、車位、車庫是生活所必需的、必不可少的。因此，業(yè)主在行使權利時，不能完全要求按照各自的“持份”比例享有權利。同時，應當考慮到一層、頂層住戶與窗前綠地、樓頂露臺的特殊地域關系，給予一層、頂層住戶特殊的公用部分的專用權利。
四、臺灣地區(qū)的立法情況
許多學者認為可以借鑒臺灣立法例,對小區(qū)車庫進行分類規(guī)制。臺灣將車庫分為法定車庫、自行增設車庫、獎勵增設車庫等種類。法律設置強制性規(guī)范,規(guī)定法定車庫必須依法確定其歸屬,不得被約定排除;自行增設車庫可以由開發(fā)商自行處分;獎勵增設車庫的處分形式受到一定的限制,大多可以自由處分。后兩種類型的車庫若未登記在開發(fā)商的名下,商品房預售合同、商品房銷售合同對其歸屬未加約定,應當按照建筑物區(qū)分所有權的原理,將它們作為建筑物區(qū)分所有權的共用部分。
法定車庫的設立與歸屬。法定車庫是法律、法規(guī)規(guī)定從屬于建筑物或小區(qū)的車庫,依據(jù)建筑物區(qū)分所有原則,這部分車庫歸屬于全體業(yè)主所有。開發(fā)商不得在房屋買賣合同中約定這部分車庫歸其所有。這部分車庫的建筑面積應該記入公攤面積,費用應該記入房屋買賣的價款之中。這部分車庫只能分配給小區(qū)業(yè)主使用,開發(fā)商不得將這部分車庫出售、出租給非業(yè)主進而取得高額費用。如果開發(fā)商做此行為,業(yè)主可以主張其出售、出租行為無效。我們認為,此類車庫應當在建設規(guī)劃時就應當在文件中予以注明,并按照小區(qū)住戶比例進行配套,要求開發(fā)商強制建設,否則不予批準規(guī)劃。
自行增設車庫的設立與歸屬。自行增設車庫是開發(fā)商單獨建設,其費用不計入房屋出售價款中并擁有獨立所有權的一種車庫。這部分車庫,開發(fā)商可以自行出售、出租并取得收益。并且這部分車庫應該單獨登記,單獨辦理產權證。但是需要強調的是這種車庫的建設必須在滿足業(yè)主所需法定車庫數(shù)量的前提下才允許建設,否則不得私自建設。而且還應該規(guī)定建筑物區(qū)分所有人對這部分車庫在同等條件下享有優(yōu)先購買權或優(yōu)先承租權。因為自行設立車庫的所有權雖然歸屬于開發(fā)商,但是車庫也是對建筑物有一定的依附性的,不能與建筑物完全分開。在同等條件下賦予區(qū)分所有人一定的優(yōu)先權也是合理的,對開發(fā)商的利益也不會造成損害。同樣對于業(yè)主購買的此類車庫的轉讓,小區(qū)其他業(yè)主應當相互之間有優(yōu)先購買權。
獎勵增設車庫的設立與歸屬。獎勵增設車庫也具有單獨的所有權,歸開發(fā)商所有。在建筑物區(qū)分所有特別是形成了小區(qū)的情況下,建造這種類型的車庫,供到訪的客人、送貨物到小區(qū)的超市及其他售貨部門、為設置在小區(qū)的銀行押運現(xiàn)鈔等停車之用,顯然具有積極的意義。這類車庫的歸屬應該遵循以下規(guī)則:如果這種類型的車庫沒有登記在開發(fā)商的名下,商品房預售合同、商品房銷售合同對其歸屬未加約定,應當按照建筑物區(qū)分所有權的原理,將它們作為建筑物區(qū)分所有權的共用部分。如果僅僅是商品房預售合同、商品房銷售合同沒有約定,相關法律文件已經(jīng)明確了獎勵增設車庫歸屬于開發(fā)商,那么,此類車庫不屬于建筑物區(qū)分所有權中的共用部分。
主持人：感謝四位主題發(fā)言人為我們這次沙龍所做的精心準備以及精彩演講。下面是自由討論時間，在座的各位可以自由發(fā)言，就我們此次沙龍的主題，尤其是剛才發(fā)言人提出的問題發(fā)表自己的看法。先討論鐘淑健師姐提出的幾個問題。
彭宇（山東大學2007級民商法碩士研究生）：我講三個問題。第一，關于車庫、車位的歸屬問題。崔建遠教授曾在一個關于物權立法的講座中提到，在立法論證過程中曾考慮把小區(qū)的車位、車庫直接規(guī)定為由小區(qū)的業(yè)主所有，但是后來考慮到這樣會使得開發(fā)商的利益遭受較大減損，降低其對車庫、車位投資開發(fā)的積極性。另外，我國面對這樣的實際情況：一方面我國車輛的保有量不斷增多，另一方面，政府提供公共停車場所的能力卻十分有限，車庫、車位問題需要通過開發(fā)商的積極開發(fā)建設來緩解，因此在車庫、車位的歸屬問題上要考慮小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商雙方的利益平衡。第二，關于小區(qū)規(guī)劃中具有商業(yè)性附屬設施的定性問題，比如小區(qū)里的會所、超市等。根據(jù)我國《物權法》的相關規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿，自動續(xù)期。那這些具有商業(yè)性的附屬設施能否認為是住宅性質的，換言之，具有商業(yè)性質的附屬設施的用地使用期限屆滿后是否要適用《城市房地產管理法》21條的規(guī)定，重新簽訂土地使用權出讓合同。第三，關于小區(qū)物業(yè)糾紛解決的民法思維問題。我認為首先要找法律的相關規(guī)定。其次，要看雙方的約定，特別是開發(fā)商與業(yè)主的商品房買賣合同。再次，要看業(yè)主公約及業(yè)主委員會依法做出的決定。最后，以上都不能有效地解決糾紛，要賦予法官充分的自由裁量權，通過解釋民法基本原則來處理。
滿洪杰：關于這個問題，我來回應一下。關于你剛才提到的商業(yè)性附屬設施的問題，其實現(xiàn)實中是不存在的。因為行政部門在進行規(guī)劃及審批的過程中，已經(jīng)將小區(qū)內用地性質區(qū)別對待了。也就是說，那些屬于住宅用地，那些屬于商業(yè)用地已經(jīng)事先確定好了。因此，現(xiàn)實中并不會存在你提到的問題的。
趙萃萃（山東大學2007級民商法博士研究生）：我想提出一個問題。現(xiàn)實中的一個案例，二樓和三樓樓層間鋪設的管道（未裸露的）損壞漏水了，導致二樓居民房里的物品遭到了損失。于是，樓下居民就找物業(yè)解決這件事。但，物業(yè)方一直拖著，沒給解決。后來，該管道的保質期到期后，遂訴至法院。目前，這個案子正在審理中。那么，遇到這種問題該怎樣解決。
彭宇：請問您自己作為當事人會怎么處理呢？
趙萃萃：我自己會選擇由樓上的業(yè)主賠償。
彭宇：我覺得可以通過侵權賠償?shù)膶W說來思考這個問題。1、“誰控制，誰負責說”。如果證據(jù)能夠證明管道是由三樓業(yè)主實際控制的話，可據(jù)此要求三樓負責賠償。2、“最深口袋說”?？梢杂扇w業(yè)主出資設立一個維修基金用以支付相關的賠償。首先，單個人的賠償能力是有限的，產生糾紛后也不易解決，在發(fā)生管道破裂等建筑物附屬設施非人為故意損毀的情形時，可以從這個維修基金拿錢支付維修金以分散風險同時使得受損業(yè)主能夠及時得到賠償。從實踐上看，一棟建筑物的附屬隨著時間的推移，總會出現(xiàn)這樣或那樣的問題，而且在什么地方出問題也是事先難以預料的，換言之，任何業(yè)主的預期風險是一樣的，由大家共同出資設立維修基金符合民法公平的理念。
劉保玉老師：關于這個問題，關鍵是要看共有的情況。現(xiàn)實中，必須區(qū)別大共有和小共有。有的情形是大共有，比如所有小區(qū)業(yè)主共有的道路、綠地，一棟大樓里所有業(yè)主對管道的共有等，有的情形則是小共有，比如某一單元所有業(yè)主的共有，某一樓層兩戶居民的共有。所以，對待現(xiàn)實問題，一定要具體問題具體分析。針對這個問題，主要是看管道是兩家共有的呢，還是某一家專有的。這樣，也就可以找到責任的承擔方了。
主持人：有請兩位嘉賓老師給此次沙龍做點評、總結。（掌聲）
秦偉老師：我主要講四點。第一，我首先表示感謝，感謝組織者能夠邀請我來和大家進行面對面的交流。同時，我也很慚愧，因為這個沙龍我是第一次來。第二，我講講嚴格規(guī)制主義和自由裁量主義的選擇。我覺得法律宜粗不宜細。如果法律規(guī)定的面面俱到的話，那么法官們就不會有自由裁量權，審判活動也就失之于靈活，并且這個社會其實也就不需要法學家了，他們的作用和價值就難以得到體現(xiàn)。第三，物權法的制定其實也是本著這樣的原則。雖然，我們現(xiàn)在來看，它對很多問題的規(guī)定不夠詳細，甚至模棱兩可，但是立法者可能就是本著“宜粗不宜細”的精神去立法。第四，一句話，如果法律不規(guī)定區(qū)分所有權的話，一切問題可能也就迎刃而解了。時間關系，我就說這么多，謝謝大家。（掌聲）
劉保玉老師：我主要談幾個問題。第一，不要對物權法抱太大的期望，想通過它的制定而去解決紛繁復雜的現(xiàn)實問題是不可能的。其實，縱觀物權法，關于建筑物區(qū)分所有權大概規(guī)定了十幾個條文吧，相對于其他的一些制度而言，應該來說規(guī)定的還是比較多的。但是，物權法在制定的過程中就是把它當作了民事基本法，它不可能對每一個問題都規(guī)定的那么細。學界很多人都認為，應該通過一部《區(qū)分所有權法》，以使得這個問題得以妥善的解決。第二，我想說一下奸商與刁民的問題。其實，關于這個問題，是由觀察的角度的不同造成的。如果從一個房子購買方來看的話，往往會把房子的開發(fā)商看作是奸商，認為他們從中賺取了高額的利潤。而從開發(fā)商的角度來看，則往往會把那些維權的業(yè)主看成是刁民。甚至我們的同學也往往會認為所有的開發(fā)商都是奸商。其實，關于這個問題，我們應該從公正、持平的立場上來思考。我們可以站到開發(fā)商的角度上考慮一下，如果沒錢賺，你會去開發(fā)房屋嗎？開發(fā)的目的，其實就是為了賺錢，賠本的生意誰也不愿意干的。所以，我們作為法律人，想問題應該充分考慮利益的衡量，不能是只考慮一方的利益。因為，如果你一味強調業(yè)主的利益，可能會損及開發(fā)商的積極性，從而回到以前那種“有錢沒房住”甚至“沒錢也沒房住”的境地。第三，我基本上贊同剛才有同學提到的“誰投資，誰受益”這個基本原則。關于小區(qū)中附屬設施的歸屬問題，關鍵看雙方簽訂協(xié)議時怎樣約定它們的歸屬。如果業(yè)主購買房屋的價款中包括了車位、綠地等內容，則應該歸業(yè)主所有。否則，仍歸開發(fā)商所有。第四，上面已經(jīng)說過了，物權法并不是萬能的，由于其篇幅所限及立法當時的局限性，所以它不可能對所有的問題作以規(guī)定。當沒有具體規(guī)定時，就需要我們根據(jù)民法“公平、公正”原則進行裁判。第五，關于區(qū)分所有權的問題，不僅涉及物權法的問題，甚至不僅涉及法律問題，它有可能同時涉及規(guī)劃問題，建筑學的問題和行政審批問題等等。所以，單靠物權法是難以解決所有問題的。
下面再談幾個小問題。1、專有所有權的界限問題：正如剛才劉檢察官提到的那樣，學界對這個問題有不同的看法。比如有“壁心說”、“空間說”“最后粉刷層說”等等。我個人比較傾向于“最后粉刷層說”，而墻壁應該屬于共有。比如這兩個教室中間這堵墻，如果采“壁心說”則意味著雙方的業(yè)主在不超過中心線的范圍內都擁有所有權，它們就可以所有權的方式行使之，這樣就可能毀損這堵墻的價值。所以，還是中央部分屬于共有，表面屬于專有比較合理一點。2、關于共有的分類：在小區(qū)內，我們必須認識到共有的情況絕對不是簡單的，它總體上可分為兩大類，即大共有和小共有。大共有主要情形有本樓所有業(yè)主共有甚至全小區(qū)內所有業(yè)主共有，例如鋪向本樓的管道，小區(qū)里的道路和綠地等等。小共有主要情形有兩家共有、本單元共有等。例如，鋪往本單元的管道和通往某一樓層兩家的水管設施等。3、關于剛才有同學提到的一樓住戶的隱私權和廣告牌位的問題。這個問題還是應該看當時雙方是如何約定的。如果當時購房時一樓因為其可懸掛廣告牌而導致房價較高，而二樓又因廣告牌的懸掛房價較低時，這樣二樓居民就不得因廣告牌擋住視線而提出異議。4、關于剛才有同學提出的自家門前的綠地是否可享有所有權的問題。這個問題，還應該看雙方是如何約定的，即其購買房屋時是否包括門前綠地的價值。如果包括了，那他就可以擁有之，否則就應該屬于公共綠地。同時，這里面有個問題。那就是，開發(fā)商在售房的時候，一般都有綠地比例的承諾，那么個人專有的綠地是否可計入公共綠地的范圍呢？我個人覺得，還是不計入公共綠地的面積為好。還有，現(xiàn)實中一樓的住戶將門前的綠地用水泥抹平，那么他是否有義務種花種樹呢，這個問題也值得思考。5、關于剛才有人提出的小區(qū)內的幼兒園的歸屬問題，我覺得應該分兩方面來確定。一方面，看能否確定是誰投資的，如果可以確定的話，其歸屬就自然可確定。另一方面，如果不明確的話，最好也不要想當然的認定為共有。因為，小區(qū)內有的住戶可能會有不同的意見，比如他們家根本沒有孩子，根本不需要這些設施等等。所以，最好還是有開發(fā)商保留其所有權。6、關于剛才鐘法官提出的小區(qū)內的某一住戶是否可以同時買幾個車位的問題，應該看車位的數(shù)量，原則上一家只可買一個，但是如果有多余的話，也可以多買。另外，關于車位問題，法律上規(guī)定首先滿足業(yè)主，但是法律上并未規(guī)定不得賣給非業(yè)主。所以，開發(fā)商應該考慮一段時間內業(yè)主的潛在需要，多余的話就可以出售或出租給非業(yè)主。如果讓開發(fā)商的潛在需要作無限期的考慮，顯然對開發(fā)商是不公平的。7、關于剛才彭宇同學提到的小區(qū)內可能會出現(xiàn)商業(yè)用地的問題。其實，現(xiàn)實中這樣的問題是存在的，比如一個小區(qū)內可能有銀行、超市等。試想，如果一個幾萬人的小區(qū)內沒有飯店等商業(yè)用地的話，其對業(yè)主而言是很不方便的。所以，在建設這些設施的時候，首先應該符合規(guī)劃，然后根據(jù)誰投資誰受益的原則，由開發(fā)商來決定是否將其作為公共設施向所有業(yè)主分攤費用。
總之，現(xiàn)實中的問題是很復雜的，我們應該從兩方面充分的去考慮問題，在充分保護業(yè)主的利益的時候也要顧及到開發(fā)商的積極性。好的，我今天就說這么多。謝謝大家。（掌聲）
