俗話說“好的開始是成功的一半”，而收房驗(yàn)房就是裝修的開始。裝修第一步從收房驗(yàn)房開始，無論是新房還是二手房，其收房驗(yàn)房過程都十分重要，決定了以后的裝修成敗和步驟。由于新房和二手房的收房驗(yàn)房有一定的區(qū)別，所以我分開來講，這一章主要講新房的收房驗(yàn)房注意事項(xiàng)，但其中很多內(nèi)容對(duì)二手房同樣適用。

　　房屋具備使用條件后，開發(fā)商將房屋交付于購(gòu)房者，對(duì)于購(gòu)房者來說就意味著收房。與一般的商品買賣相比，房屋的交付更為復(fù)雜，因?yàn)樗婕暗絻煞矫娴年P(guān)系：一方面是房屋買賣合同的履行，另一方面是物業(yè)管理合同的建立。如今買套房子確實(shí)很不容易，尤其在房?jī)r(jià)起伏跌宕的如今，驗(yàn)收房子就更為重要。但是因?yàn)轵?yàn)收房子需要很多專業(yè)上的知識(shí)，不是一兩天能學(xué)的會(huì)的事情。所以建議您請(qǐng)專業(yè)的驗(yàn)房師或監(jiān)理工程師幫助您驗(yàn)收房子質(zhì)量，效果會(huì)比您自己驗(yàn)收要好的多，其所出具的結(jié)果也較有權(quán)威性。下面介紹一些有關(guān)新房驗(yàn)收常見問題的經(jīng)驗(yàn)和常識(shí)給大家，希望對(duì)大家有所幫助。

　　交房一般程序是： 開發(fā)商發(fā)出收房通知（收房通知中包括收房的時(shí)間、須交納的費(fèi)用、未按時(shí)收房的處理等）→購(gòu)房者交納有關(guān)費(fèi)用（如房屋價(jià)款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)、公共維修基金等）→驗(yàn)房（購(gòu)房者對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，看是否存在質(zhì)量問題，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出，開發(fā)商進(jìn)行整改，修理后再由購(gòu)房者驗(yàn)房）→購(gòu)房者接收房屋（房屋驗(yàn)收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購(gòu)房者）。
　　
　　一般而言，鑰匙的交付是房屋交接的主要標(biāo)志。除了所有權(quán)（所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間以管理機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)的時(shí)間為準(zhǔn)）外，關(guān)于房屋的一切權(quán)利都從鑰匙交付時(shí)由購(gòu)房者來行使了。當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)也從此時(shí)由購(gòu)房者來承擔(dān)了（比如房屋交付后出現(xiàn)火災(zāi)、地震等造成房屋滅失的風(fēng)險(xiǎn)）。
　　
　　收房時(shí)主要有三個(gè)問題：
　　
　　一、審查有關(guān)證件

　　作為購(gòu)房者，應(yīng)首先審查房屋是否具備交房條件。關(guān)于交房條件，在合同中有明確約定，從北京來看，一般合同約定以該房屋取得北京市建設(shè)工程竣工備案表作為交房的前提條件。如果沒有《竣工備案驗(yàn)收表》，作為購(gòu)房者一般可以拒絕收房。此外，購(gòu)房者還要審查幾個(gè)證件，包括：住宅質(zhì)量說明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋面積實(shí)測(cè)表等，否則一旦接鑰匙，再提面積問題就晚了，在司法實(shí)踐中，以收房時(shí)未提異議，視同購(gòu)房人事實(shí)接房放棄對(duì)面積爭(zhēng)議的權(quán)利。

　　二、審查交房費(fèi)用

　　A、房屋價(jià)款結(jié)算：對(duì)于期房而言，合同價(jià)款是依據(jù)房屋預(yù)測(cè)面積計(jì)算的，等房屋竣工后，實(shí)測(cè)面積肯定會(huì)有所差異，雙方根據(jù)面積差異來結(jié)算房款。

　　B、物業(yè)管理費(fèi)用：購(gòu)房者在接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，因此在收房時(shí)就須交納物業(yè)管理費(fèi)。按照北京現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)一次最多可收取一年的物業(yè)費(fèi)。

　　C、公共維修基金：公共維修基金是為房屋公共部位和公共設(shè)施進(jìn)行大、中修而準(zhǔn)備的基金，按照房款的2%交納，可以交給開發(fā)商，也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。

　　三、審查房屋的質(zhì)量

　　驗(yàn)房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購(gòu)房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問題，如果有質(zhì)量問題，應(yīng)要求開發(fā)商進(jìn)行修理，待修理后再重新驗(yàn)房。

　　建議審查房屋的質(zhì)量應(yīng)帶以下裝備 ：

　　1、帶有日期顯示功能的數(shù)碼相機(jī)一部，以便拍下有問題之處作為憑證；

　　2、紙、筆，即時(shí)記下發(fā)現(xiàn)的問題以免遺忘；

　　3、易貼便條一疊，寫下問題所在及維修意見，貼在出現(xiàn)問題的地方，以便維修人員查找；

　　4、扁型三插頭小電器一個(gè)，插入屋內(nèi)各個(gè)電源插座檢查電源是否已全部接通；

　　5、售樓說明書，邊看邊對(duì)照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否合符發(fā)展商當(dāng)初的承諾；

　　6、請(qǐng)有收樓經(jīng)驗(yàn)的朋友同行，幫助提供意見，發(fā)現(xiàn)問題（我們裝大的“互助驗(yàn)收”小組常義務(wù)干這活，如有需要的同學(xué)可與我聯(lián)系，但建議聯(lián)合小區(qū)業(yè)主集體收房以節(jié)省時(shí)間）。


　　◆ 圖話驗(yàn)收房屋質(zhì)量的常用18招：


　　下面的講解以我們互助驗(yàn)收小組的一次密云新房驗(yàn)收為主要案例來介紹，那次去的人有：我，金隅集團(tuán)銷售地板伴侶等環(huán)保產(chǎn)品的“天下無賊●孫工”；美陶瓷磚的“裝壇老六”；德高門窗的“年輕的老高”；瑪格家具的“鄒實(shí)華”。


　　第1招：檢查門窗判質(zhì)量

　　A、現(xiàn)在的樓房一般只有入戶的防盜門，所以對(duì)門的檢查一般也只集中在防盜門上。注意，有的開發(fā)商故弄玄虛，不說“防盜門”，說“四防門”。一般講，說防盜門具有四防功能（防盜、防火、防熱、防噪音），但是！四防門不見得有防盜功能，因?yàn)橛械拈_發(fā)商會(huì)狡辯說我們是：防火、防熱、防噪音、防潮氣...氣的你鼻子都能歪了。好了，關(guān)于防盜門的詳細(xì)情況我以后的帖子里會(huì)有敘述，咱先講對(duì)正規(guī)防盜門的普通驗(yàn)收。

　　通過檢驗(yàn)門框固定和牢固度，門框四周密封情況，確認(rèn)戶門安裝是否牢固，門框與墻體洞口填補(bǔ)是否合理。方法很簡(jiǎn)單，雙手抓住門框使勁搖晃，看門框是否動(dòng)；同時(shí)用眼睛觀察門框與墻體洞口填補(bǔ)處是否密實(shí)。






　　檢驗(yàn)是否方正，看門的直角處是否呈90度角。開關(guān)扇門多次，觀察門扇是否平整、自關(guān)。自關(guān)就是指門在無外力的作用下自己就關(guān)上了，一般因?yàn)殚T沒裝方正或傾斜造成的。手摸、眼觀密封是否嚴(yán)密，密封條是否欠缺破損。扇門與門框間隙是否過大，鎖具反復(fù)開關(guān)，檢查是否作用良好、靈活。門面有無磕碰、磨損、變形、污漬等不良現(xiàn)象。






　　該業(yè)主家的防盜門一共檢查出如下問題：1、貓眼安裝歪斜，很不美觀；2、門鈴電池蓋內(nèi)陷破損，無法更換電池；3、密封不嚴(yán)密，導(dǎo)致有空隙，將來即不隔音也不保溫還在大風(fēng)天亂顫并鳴笛?！?br />
　　B、檢查窗戶玻璃是否有疤痕，有則及時(shí)更換；檢查窗紗看是否破損，或者是否有很大的劃痕；檢查窗戶開合時(shí)是否碰墻，否則墻面很容易被毀壞。該業(yè)主家倒是沒什么大問題，給大家出示兩張其他業(yè)主家曾出現(xiàn)的問題：1、紗窗邊緣咬合不嚴(yán)，輕輕一按有缺口；2、窗戶開啟碰管道。






　　第2招：不滲不漏衛(wèi)生間

　　檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時(shí)后，到對(duì)應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個(gè)檢測(cè)最好與上層住戶同時(shí)進(jìn)行，這樣既可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。后期有管路改動(dòng)的業(yè)主可以忽略此處，因?yàn)槟氵€要重新刷防水。

　　如果樓下漏水了，說明地面防水不合格；如果衛(wèi)生間外墻體有水漬現(xiàn)象，說明衛(wèi)生間墻體防水高度或者涂刷質(zhì)量不合格。如下圖，就是某戶業(yè)主家的防水不合格現(xiàn)象：






　　檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。以上適用于精裝修房屋，毛坯房除外，因?yàn)榈芈┲車舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度。

　　第3招：輕敲各面聽空鼓

　　墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空鼓現(xiàn)象，只要用小金屬錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。







　　這個(gè)一定要弄明白，尤其是在貼瓷磚的地方最好做上標(biāo)記，如果開發(fā)商不給修，將來也要讓貼磚的瓦匠處理好。如果該處不重要（即不準(zhǔn)備懸掛重物或鉆眼）不準(zhǔn)備修整，則做好標(biāo)記（如用易貼便條貼上標(biāo)識(shí)），否則將來瓷磚瓷磚空鼓責(zé)任難分（其實(shí)，有經(jīng)驗(yàn)的瓦匠在貼磚前應(yīng)該先檢查墻體空鼓情況，并和業(yè)主說明）。






　　第4招：頂層住戶查滲雨

　　如果買的是頂層，一定要查看各個(gè)房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因?yàn)榘凑战ㄖ┕ひ?，所交工的房屋要么?jīng)過兩場(chǎng)大雨的“考驗(yàn)”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過雨淋實(shí)驗(yàn)。雖然頂層防水保修5年，但沒入住便已滲漏是非常嚴(yán)重的，肯定會(huì)影響后期裝修，漏水問題馬上找開發(fā)商整修。滲雨（水）的棚頂一般會(huì)有黃色水漬，注意觀察就會(huì)發(fā)現(xiàn)，一般現(xiàn)象如下圖：






　　第5招：陽臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大

　　一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險(xiǎn)性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺(tái)，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺(tái)的連接處有裂縫，很有可能是陽臺(tái)斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。

　　第6招：保溫不好墻滴水

　　冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個(gè)墻面的保溫層肯定有問題。

　　第7招：打開龍頭查漏堵

　　上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。

　　第8招：暖氣支管有坡度

　　暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個(gè)坡度與兩根支管的長(zhǎng)度成正比，一般每米相差1%。

　　第9招：供暖管道要套管

　　供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應(yīng)高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。露出墻面的水管如果被直接用水泥封死了，這是不對(duì)的，一是如果水管壞了就很難換，二是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。建筑商往往都省略了這道工序，雖然普通住戶覺得問題不大，但一旦需要更換水管，裝修之后是非常麻煩的。






　　第10招：拉閘斷電不可少

　　電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。檢查室內(nèi)控制箱標(biāo)識(shí)是否清楚，空氣開關(guān)（就是你家室內(nèi)墻面上那個(gè)有很多電源開關(guān)帶蓋的鐵箱子）是否松動(dòng)，安全保護(hù)作用是否良好。






　　第11招：保險(xiǎn)插座護(hù)幼童

　　為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險(xiǎn)裝置。所謂的保險(xiǎn)裝置就是單獨(dú)用物體（包括幼童手指頭）插不進(jìn)去單個(gè)插座孔眼中，必須兩個(gè)插座孔眼同時(shí)插入物體時(shí)才能插進(jìn)去。你可以用電筆、絕緣長(zhǎng)條物體等東西來實(shí)驗(yàn)一下。






　　第12招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多

　　衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施，衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座，洗手盆的上方不應(yīng)有插座（這些適用于精裝修樓房，毛坯房一般要重新自己布局）。

　　第13招：廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道

　　廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。

　　第14招：開關(guān)接口拉一拉

　　檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。
　　
　　第15招：插座插口插一插

　　沒有測(cè)電器或電筆的朋友可以拿個(gè)充電器和一個(gè)三相接頭的排插。充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三相插座。有條件的呢就用測(cè)電器測(cè)一下斷電保護(hù)是否好使及正確。






　　第16招：墻面地面靠一靠

　　墻面、地面平整度是有要求的，如：一般地面平整度不大于2cm對(duì)于毛坯房就可以接收(國(guó)家規(guī)范2米靠尺那允許偏差±4毫米)；一般墻面平整度不大于5mm對(duì)于毛坯房就可以接收(國(guó)家規(guī)定2米靠尺那允許偏差±3毫米)。如果不平呢也沒什么大事，不過你后期如果鋪強(qiáng)化復(fù)合地板就要先花錢找平地面了，這一找平一般每平米就的十幾大洋進(jìn)去了：（






　　第17招：排風(fēng)通暢很重要

　　廚房、衛(wèi)生間的排風(fēng)孔是你家里廢氣的主要排出孔，如果堵塞或不暢都將嚴(yán)重影響將來生活。試驗(yàn)方法很簡(jiǎn)單，用打火機(jī)點(diǎn)燃一張紙靠近排風(fēng)孔，如果火苗內(nèi)竄明顯則排風(fēng)通暢，相反就有問題了。這戶業(yè)主家就是火苗一點(diǎn)反應(yīng)都沒有，肯定有問題。






　　第18招：電表水表燃?xì)獗?br />
　　電表檢查：電表安裝是否符合規(guī)范，是否在關(guān)閉總閘后有電表空轉(zhuǎn)現(xiàn)象。水表檢查：水表安裝是否符合規(guī)范，是否考慮裝修尺寸(一般主要看與墻,地之間地距離,考慮對(duì)貼磚和櫥柜的影響)，水表街頭緊密完好，無空轉(zhuǎn)現(xiàn)象。燃?xì)飧膭?dòng)必須由燃?xì)夤旧祥T調(diào)整，暖氣改動(dòng)同樣需要具有專業(yè)資質(zhì)的公司按正規(guī)操作程序進(jìn)行，非專業(yè)部門、公司及人員不得妄動(dòng)。

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