拒交物業(yè)費(fèi)將錄入個(gè)人信用檔案;電梯故障、房屋漏水可申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修金……《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱“條例”)今天起實(shí)施。其中不少規(guī)定與你我息息相關(guān)。下面是小編為你整理的住宅物業(yè)管理規(guī)定，希望對(duì)你有用!

住宅物業(yè)管理規(guī)定

拒交物業(yè)費(fèi)將錄入個(gè)人信用檔案

業(yè)主們要小心了，欠交物業(yè)費(fèi)將和個(gè)人信用掛鉤。條例明確，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。

根據(jù)規(guī)定，業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或司法判決確認(rèn)后仍不履行，按個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。

對(duì)物業(yè)不滿意可引入第三方評(píng)估

對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意咋辦?條例提出，已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)ㄔO(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，可要求物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評(píng)估。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理行政主管部門隨機(jī)抽取第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)。

經(jīng)評(píng)估物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改;逾期不整改的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理行政主管部門報(bào)告，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公示。

應(yīng)急維修資金兩個(gè)工作日內(nèi)完成審核

小區(qū)電梯故障、房屋漏水等等，業(yè)主有權(quán)提出申請(qǐng)住宅專項(xiàng)維修資金。條例規(guī)定，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)均可以憑應(yīng)急維修工程項(xiàng)目說明、維修工程實(shí)施方案，向住宅專項(xiàng)維修資金管理部門提出申請(qǐng)： 電梯故障; 消防設(shè)施故障; 屋面、外墻滲漏等。

根據(jù)規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請(qǐng)之日起兩個(gè)工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

多部門將在小區(qū)公布聯(lián)系人受理投訴

據(jù)悉，房產(chǎn)、建設(shè)、環(huán)保等多個(gè)部門將在小區(qū)內(nèi)公布聯(lián)系人，直接受理相關(guān)投訴。根據(jù)條例，南京市將建立實(shí)名投訴登記受理制度，房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、民政、城管、公安、質(zhì)監(jiān)、物價(jià)、人防、環(huán)保等部門要在住宅小區(qū)內(nèi)公布本部門聯(lián)系人和聯(lián)系方式，直接受理小區(qū)內(nèi)相關(guān)投訴，維護(hù)廣大業(yè)主利益。

為確保條例貫徹實(shí)施，目前，全市已選擇65個(gè)不同類型的小區(qū)作為條例運(yùn)行試點(diǎn)。按照立法法相關(guān)要求，條例的配套辦法和細(xì)則將在法規(guī)出臺(tái)后一年內(nèi)制定。

南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動(dòng)，適用本條例。

本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理)，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制;建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制;制定和落實(shí)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策;鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第四條 市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、民政、城市管理、公安、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、價(jià)格、人防、環(huán)境保護(hù)、水務(wù)等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督工作。

社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理工作。

第五條 各行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報(bào)受理方式，按照職能分工履行職責(zé)，及時(shí)受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報(bào)，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。對(duì)實(shí)名投訴、舉報(bào)實(shí)行限時(shí)回復(fù)，并對(duì)實(shí)名投訴、舉報(bào)人予以保密。

第六條 本市建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度。業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。

第二章 業(yè)主自治

第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)

第七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等，實(shí)名參加業(yè)主自治活動(dòng)，行使權(quán)利、履行義務(wù)。

臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主參加自治活動(dòng)的方式、違反共同約定的責(zé)任、自治活動(dòng)爭(zhēng)議處理辦法作出約定。

第八條 業(yè)主大會(huì)根據(jù)劃定的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，依法履行職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則之日起成立。

業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的住宅小區(qū)，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì))通過的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第九條 符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)設(shè)立的專用賬戶，供業(yè)主大會(huì)籌備組使用。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督。

第十條 符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十三人的單數(shù)?；I備組可以由業(yè)主成員以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、建設(shè)單位、社區(qū)居(村)民委員會(huì)等派員組成?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔(dān)任。業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。

籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)確定，并事先告知全體業(yè)主?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。

籌備組正式開展籌備工作前，物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。

第十一條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職;

(三)無索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為;

(四)無不宜擔(dān)任的其他情形。

籌備組中的業(yè)主成員還應(yīng)當(dāng)履行及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、汽車停放費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金等義務(wù)，不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用的行為;本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位任職。

第十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)完成下列籌備工作，并召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式;

(二)擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案，其中議事規(guī)則草案中可以約定是否設(shè)立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會(huì)，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案;

物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)

(一)物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性

物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間基于物業(yè)服務(wù)合同形成交易關(guān)系，雙方交易的標(biāo)的物是物業(yè)管理服務(wù)。與一對(duì)一的交易關(guān)系不同的是，由于物業(yè)管理主要指向房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，重點(diǎn)是物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。而物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備不為單一的業(yè)主所擁有，而是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主或部分業(yè)主共同所有，這就使得物業(yè)管理服務(wù)有別于為單一客戶提供的特約服務(wù)，而具有為某一特定社會(huì)群體提供服務(wù)產(chǎn)品的公共性。

從物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容來看，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主約定的物業(yè)管理事項(xiàng)具有綜合性，不僅包括對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，而且包括對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化、清潔、交通、車輛等秩序的維護(hù)，這就使得物業(yè)管理服務(wù)有別于業(yè)主與專業(yè)公司之間的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托。

(二)物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性

物業(yè)管理服務(wù)的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性，這是物業(yè)服務(wù)合同區(qū)別一般委托合同的一個(gè)顯著特點(diǎn)。首先，物業(yè)服務(wù)合同中服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限，雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任等約定，必須是全體業(yè)主的合意。但對(duì)于業(yè)主群體來講，很難實(shí)現(xiàn)所有業(yè)主認(rèn)識(shí)完全一致，總會(huì)有部分業(yè)主或個(gè)別業(yè)主持有異議。因此，必須從業(yè)主整體利益出發(fā)，按照少數(shù)服從多數(shù)的原則決定物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)，然后再以全體業(yè)主的名義，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。其次，各個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的認(rèn)識(shí)也是不一致的，有的業(yè)主對(duì)服務(wù)表示滿意，有的業(yè)主則不滿意，這就給客觀評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量帶來一定困難。

在此情況下，物業(yè)服務(wù)合同成為衡量物業(yè)管理企業(yè)是否正確履行義務(wù)的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，這就要求物業(yè)管理企業(yè)細(xì)化物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)服務(wù)的違約責(zé)任等方面的約定盡可能具體、明確、完備。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)當(dāng)經(jīng)常進(jìn)行客戶調(diào)查，跟蹤掌握大多數(shù)業(yè)主的普遍需求和服務(wù)評(píng)價(jià)，以保證受益群體的最大化。

(三)物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無形性

一般有形商品的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)環(huán)節(jié)彼此獨(dú)立且較為清晰，而物業(yè)管理服務(wù)并不存在流通環(huán)節(jié)，且生產(chǎn)和消費(fèi)處于同一過程之中，這就使得物業(yè)管理企業(yè)必須隨時(shí)滿足業(yè)主客觀上存在的物業(yè)服務(wù)需求。物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量控制能力提出了很高的要求，一旦相關(guān)服務(wù)滿足不了業(yè)主的消費(fèi)需求，就很難有效地予以糾正和彌補(bǔ)。

物業(yè)管理服務(wù)的無形性源于其服務(wù)產(chǎn)品的特征，由于服務(wù)的無形性，使得作為物業(yè)服務(wù)消費(fèi)者的業(yè)主，難以象有形產(chǎn)品的消費(fèi)者那樣感到物業(yè)服務(wù)的真實(shí)存在，對(duì)于服務(wù)消費(fèi)意識(shí)較薄弱的部分業(yè)主，難以產(chǎn)生物有所值的感覺。物業(yè)服務(wù)的無形性還使物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量評(píng)價(jià)變得困難和復(fù)雜，因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)難以用精確標(biāo)準(zhǔn)去衡量，更多依賴于業(yè)主的主觀評(píng)判。

(四)物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長(zhǎng)期性

與一般合同標(biāo)的不同，物業(yè)管理服務(wù)提供的是一個(gè)持續(xù)的不間斷的過程。物業(yè)管理企業(yè)必須保證物業(yè)共用部位的長(zhǎng)時(shí)間完好和共用設(shè)施設(shè)備的全天候運(yùn)行，在物業(yè)服務(wù)合同有效期內(nèi)的任何服務(wù)中斷，都有可能導(dǎo)致業(yè)主的投訴和違約的追究。

物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和更換物業(yè)管理企業(yè)的巨大成本，使得物業(yè)服務(wù)合同的期限一般較長(zhǎng)，這對(duì)保持物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定和改善客戶關(guān)系較有利，同時(shí)也要求物業(yè)管理企業(yè)必須長(zhǎng)時(shí)間接受客戶的監(jiān)管和考驗(yàn)。

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