挑選別墅要注意什么問題？買別墅是較大的投資，該如何選擇?以下12個(gè)分項(xiàng)是評(píng)比別墅選擇的重要指標(biāo)，提供以備參考。

一、天然景觀(NATURAL VIEW)

好的天然景觀，不論是否知名景觀，都可為別墅提供“遠(yuǎn)景”。不論是山是水，是公園或河濱，由于視野能遠(yuǎn)眺，距離產(chǎn)生的空間美感，襯托人造景觀的“近景”，使別墅的窗外美景，增色加分。

二、人造景觀(LAND SCAPING)

別墅區(qū)的景觀設(shè)計(jì)，不僅是綠化植栽如此簡(jiǎn)單，好的景觀設(shè)計(jì)除了視覺上、環(huán)境美化上、小區(qū)微氣候、休閑活動(dòng)各方面都會(huì)統(tǒng)籌考量。一舉多得，既能創(chuàng)造景觀，又解決人車分道問題、停車位問題、噪音問題、安全問題，因此好的景觀規(guī)劃，對(duì)別墅的品質(zhì)影響極大。

三、建筑造型(ARCHITECTURAL STYLE)

建筑造型風(fēng)格決定別墅區(qū)建筑調(diào)性、風(fēng)貌、莊園式、城堡式、都鐸式、地中海式、西班牙式、殖民風(fēng)格、熱帶田園風(fēng)、北歐現(xiàn)代式、美國白派、簡(jiǎn)約主義式，甚至混合風(fēng)格式、維多利亞式。不知所云的外型設(shè)計(jì)應(yīng)有盡有，我們?cè)搹膬蓚€(gè)方向去看它，第一，比例、美學(xué)之塑造分?jǐn)?shù)幾何?屋頂斜度對(duì)否，開口長(zhǎng)寬比例美嗎?立面比例正確嗎?好的別墅造型可提高其房產(chǎn)價(jià)值。第二，建筑風(fēng)格是否為你所喜愛，喜愛同樣建筑風(fēng)格的人群以類聚之，以后的小區(qū)鄰居或許也有相同語言與通性。譬如，同樣喜愛現(xiàn)代派建筑風(fēng)格的人做鄰居一定是較佳搭配。

四、棟距、空地比(DENSITY)

建蔽率與容積率乃對(duì)土地使用密度與強(qiáng)度的規(guī)定，對(duì)發(fā)展商而言，單位土地面積愈大，空地比愈高，成本就愈高，因此欲成就高空地比就相對(duì)地總價(jià)會(huì)變高，目前上海郊區(qū)的地價(jià)已高到非500萬以上的別墅，就無法有令人滿意得棟距，一般前后棟距20m，左右棟距10m的別墅已屬難得。

除了庭院之外，空地還須提供公共設(shè)施、道路、公共綠地、景觀等用地，因此包括公共面積來平均，每一棟別墅需用地1.5到2.0畝地(即900 m2~1350m2).

五、 管理與維護(hù)(MANAGEMENT&MAINTAINANCE)

別墅區(qū)的居住品質(zhì)好不好，除了環(huán)境、建筑、景觀等硬件因素之外，管理團(tuán)隊(duì)、管理制度、維護(hù)與修繕的執(zhí)行效率等軟件因素，亦是重要考量條件。一般來說，國外物業(yè)管理公司的管理制度與執(zhí)行效能均較完善，也較可信賴。好的物業(yè)管理能提高房產(chǎn)價(jià)值，當(dāng)然付出的費(fèi)用也相對(duì)較高。然而對(duì)高檔別墅社區(qū)而言，這是絕對(duì)必要的條件，許多別墅區(qū)常因沒有好的管理而造成各住戶違章橫行，庭院各自設(shè)立圍籬，沒有好的維護(hù)而造成公共設(shè)施毀損及環(huán)境破落，這些結(jié)果都會(huì)造成房?jī)r(jià)下滑。

六、保全與私密性(SECURITY&PRIVACY)

別墅區(qū)的安全性可從兩方面來談。一是以高墻、夜間照明、電子安全設(shè)備等硬件配套設(shè)施來作防患。二是加強(qiáng)人員的門禁管制、巡邏及緊急反應(yīng)訓(xùn)練，來確保對(duì)居民、財(cái)產(chǎn)的安全保障。私密性與密度、景觀設(shè)計(jì)有關(guān)，訪客過濾也是基本確保手法。好的別墅區(qū)內(nèi)看不到閑雜人，也看不到來路不明的車輛，無線通話器是必備工具。

七、公共設(shè)施(FACILITIES)

公共設(shè)施可分為室內(nèi)活動(dòng)與戶外活動(dòng)兩大類。室內(nèi)活動(dòng)一般以會(huì)所(CLUB HOUSE)方式經(jīng)營(yíng)是為社區(qū)中心(COMMINITY CENTER),內(nèi)部包含健身房、舞蹈室、桑拿、咖啡廳、會(huì)議室、宴會(huì)餐廳等空間的經(jīng)營(yíng)管理。戶外活動(dòng)場(chǎng)所則如網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等各類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。

公共設(shè)施可分純粹對(duì)內(nèi)開放及對(duì)外社會(huì)人士開放兩種經(jīng)營(yíng)方式，亦有以會(huì)員發(fā)卡方式經(jīng)營(yíng)，而住戶享有當(dāng)然會(huì)員資格，對(duì)外則以收費(fèi)方式招收會(huì)員?？傊?，原則是“以價(jià)制量”才能維持好的環(huán)境與提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。所有設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理維護(hù)都需要花錢，若經(jīng)營(yíng)者不營(yíng)利，則勢(shì)必由使用者付費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)自然要高許多。

八、區(qū)位交通(LOCATION&TRAFFIC)

不同的區(qū)位條件，不同房產(chǎn)價(jià)格，也造成不同生活方式，市區(qū)的或郊區(qū)的，大眾交通網(wǎng)絡(luò)上的或偏遠(yuǎn)疏離的地區(qū)，有無社區(qū)巴士行駛，附近有無區(qū)域性小型商業(yè)區(qū)，這些居住方便性及工作便捷性的考量因素。事實(shí)上也影響別墅區(qū)入住意愿，一個(gè)成熟的社區(qū)入住率高，周邊生活機(jī)能健全、交通方便、管理完善，自然房屋價(jià)值也居高不下。

九、建材及設(shè)備

目前國內(nèi)別墅皆為毛胚房，主要建材考慮為外墻材質(zhì)與門窗等級(jí)，設(shè)備包括中央空調(diào)，水處理設(shè)備(凈水、軟水、純水)中央吸塵系統(tǒng)、保全系統(tǒng)等。有地下室的別墅則應(yīng)配備自動(dòng)抽汲集水井。

十、房型平面設(shè)計(jì)

別墅的平面設(shè)計(jì)可由下列基本條件來判斷選擇房型。

a.有無過多無用或不好安排使用的平面空間。

b.有無空間大小配比不良的現(xiàn)象。如主臥房的小空間能否滿足各種功能需求大小。

c.朝向與房間的景觀、通風(fēng)、采光息息相關(guān)，選擇適合自己的方位，不論從風(fēng)水或物理環(huán)境角度都是必須的。

十一、特點(diǎn)主題

有的別墅區(qū)的賣點(diǎn)是天然條件，如臨湖、臨球場(chǎng)、公園。有的是標(biāo)榜如名人雅士聚居之地，人文薈萃?；蚴怯行碌脑O(shè)計(jì)理念之完美體現(xiàn)為特色，這些具有主題特色的別墅的確能對(duì)房產(chǎn)有加分效果，不論自住或投資，日后的增值是指日可待。

十二、長(zhǎng)期規(guī)劃

這可分兩方面來說：都市長(zhǎng)期計(jì)劃與社區(qū)內(nèi)長(zhǎng)期規(guī)劃。未來三、五年，甚至十年后，政府都市規(guī)劃建設(shè)是否將對(duì)此別墅造成好的或壞的影響，不一定所有的公共建設(shè)都是正面的影響。對(duì)生活品質(zhì)而言，大型賣場(chǎng)或商業(yè)區(qū)太近，利害是互見的。通常別墅區(qū)要的是安全、方便、獨(dú)立，在市區(qū)要能鬧中取靜，在郊區(qū)要能自成一方，不受干擾。

別墅區(qū)內(nèi)部的開發(fā)，往往會(huì)分期分區(qū)施工銷售，要了解在長(zhǎng)期全面發(fā)展之后，是否會(huì)產(chǎn)生居住品質(zhì)下降，當(dāng)社區(qū)住戶滿載之后，公共綠地、道路、設(shè)施是否依然充分，有時(shí)發(fā)展商的利益考量與住戶是不相符的，但是有遠(yuǎn)見的發(fā)展商通常都能權(quán)衡全局，作好長(zhǎng)期完整規(guī)劃。

12項(xiàng)指標(biāo)評(píng)比，如果8項(xiàng)以上的項(xiàng)目你覺得滿意，那么它是一個(gè)不錯(cuò)的別墅區(qū)；10項(xiàng)以上合格則是很好的別墅區(qū)，至少是適合你個(gè)人喜好及專業(yè)考核的；若低于6項(xiàng)，那么你應(yīng)該好好考慮了，購買別墅是超高消費(fèi)，應(yīng)有要求提供完整證明資料的權(quán)利。

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