你知道房產(chǎn)抵押貸款嗎?房產(chǎn)抵押貸款是指借款人以新購(gòu)商品住房抵押，貸款銀行為借款人提供一攬子資金服務(wù)，滿足其購(gòu)買住房、車位、大額耐用消費(fèi)品、汽車和住房裝修等多種需求的人民幣貸款。下面由愛華網(wǎng)小編為你詳細(xì)介紹房產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)法律知識(shí)。

　　1、什么是房產(chǎn)抵押貸款?

　　房產(chǎn)抵押貸款是指借款人以新購(gòu)商品住房抵押，貸款銀行為借款人提供一攬子資金服務(wù)，滿足其購(gòu)買住房、車位、大額耐用消費(fèi)品、汽車和住房裝修等多種需求的人民幣貸款。

　　房產(chǎn)抵押貸款的貸款期限最長(zhǎng)不超過30年;貸款利率按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。

　　2、房產(chǎn)抵押需要滿足哪些條件?

　　(1)借款人資格，主要是具穩(wěn)定收入，固定工作，還要有合法的抵押物，例如可以上市交易的商品房。

　　(2)銀行委托評(píng)估公司辦理評(píng)估，簽訂合同，貸款審批，房產(chǎn)抵押，合同公正，放款。

　　一般來說，購(gòu)房者只有同時(shí)具備下列條件才有要能得到貸款：

　　(1)借款人必須是具有獨(dú)立民事行為能力的個(gè)人;

　　(2)購(gòu)房者具有居住地合法的身份證明;

　　(3)與發(fā)展商簽訂有商品房訂購(gòu)書或購(gòu)房協(xié)議，并已支付訂金或首期購(gòu)房款;

　　(4)同意以所購(gòu)房產(chǎn)作抵押;

　　(5)具備令貸款行滿意的財(cái)務(wù)狀況。例如有穩(wěn)定收入的企業(yè)員工;信譽(yù)良好，確有償還能力的小業(yè)主;自身收入低，但有海外親友定期資助的居民等等。具體如何界定和把握，由貸款行審核和決定。

　　3、哪些房產(chǎn)不能進(jìn)行抵押?

　　(1)土地所有權(quán)不得抵押，地上沒有建筑物、構(gòu)筑物或在建工程的，純粹以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得進(jìn)行抵押鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。

　　(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，不得抵押，但是已經(jīng)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權(quán)除外。

　　(3)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)和被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)，不得抵押。

　　(4)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)不得進(jìn)行抵押。

　　(5)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物不得抵押。

　　(6)已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押。

　　(7)以享有國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買獲得的房地產(chǎn)不能全額抵押，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。

　　(8)違章建筑物或臨時(shí)建筑物不能用于抵押。

　　(9)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

　　4、抵押房產(chǎn)要注意什么問題?

　　(1)房產(chǎn)類型

　　房貸的第一前提是用房產(chǎn)抵押，所以抵押房產(chǎn)的類型也決定了你是否能夠辦理貸款。購(gòu)商品房或經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)要了解開發(fā)商是否已辦理了《預(yù)售許可證》;是否已同資金管理中心或商業(yè)銀行簽約;這些都是能否辦理貸款的前提。如開發(fā)商還沒有同金融機(jī)構(gòu)簽約，您還想辦理貸款的話，您可以攜帶相關(guān)資料到市房屋置來?yè)?dān)保公司辦理抵押舊房購(gòu)新房的貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)。

　　在購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款時(shí)，要注意外地人是不能購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，也不能辦理貸款;在購(gòu)買集資建房時(shí)要注意個(gè)人產(chǎn)權(quán)所占比例的多少，最后辦理的是房屋共有權(quán)證，抵押時(shí)的面積也是個(gè)人產(chǎn)權(quán)的部分;購(gòu)拍賣房產(chǎn)貸款前要了解好該房產(chǎn)是否能開據(jù)發(fā)票還要知道該房能否辦理房屋所有權(quán)證，能否辦理房產(chǎn)抵押后才能參與競(jìng)拍(這種拍賣房的貸款在房屋置業(yè)擔(dān)保公司可以辦理);動(dòng)遷戶獲得拆遷人的貨幣補(bǔ)償后要求貸款的，要提前向開發(fā)商了解辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，了解開發(fā)商是否已同房屋置業(yè)擔(dān)保公司簽訂《合作協(xié)議》。因?yàn)橐话阍趧?dòng)遷戶在交差價(jià)購(gòu)房貸款時(shí)，開發(fā)商的《預(yù)售許可證》還沒有辦完，這種情況的貸款一般只有在房屋置業(yè)擔(dān)保公司才能辦理。

　　(2)利率的選擇

　　商品房或經(jīng)濟(jì)適用住房貸款時(shí)，首選是公積金貸款，貸款利率最低，但是在購(gòu)房時(shí)要問清開發(fā)商是否已同資金管理中心簽約，否則只能辦理商業(yè)貸款。

　　(3)簽好購(gòu)房合同

　　購(gòu)商品房簽約要看清所簽合同是否是由房產(chǎn)住宅局和工商局聯(lián)合監(jiān)制的《商品房買賣合同》或《經(jīng)濟(jì)適用住房合同》，否則不能辦理房屋所有權(quán)證也不能辦理貸款。

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　　房產(chǎn)抵押拒辦情況：

　　類型一：未結(jié)清貸款的房產(chǎn);這樣的房產(chǎn)一般是有抵押的房產(chǎn)或者此房產(chǎn)正處于按揭狀態(tài)當(dāng)中，銀行已經(jīng)擁有此房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利，正在抵押中所以不能再次申請(qǐng)抵押貸款。

　　類型二：部分已購(gòu)公房;這一種是無法提供購(gòu)房合同或購(gòu)房協(xié)議的已購(gòu)公房;另一種是不能提供央產(chǎn)房上市證明的央產(chǎn)房。

　　類型三：未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房;是指回遷房按經(jīng)濟(jì)適用房管理的，或者是純經(jīng)濟(jì)適用房，未滿5年的話是不允許上市交易的，所以不能做抵押貸款。

　　類型四：未取得產(chǎn)權(quán)證的小產(chǎn)權(quán)房。這類房產(chǎn)不能上市交易，無法到建委做抵押，更不可能辦理抵押消費(fèi)貸款。

　　貸款流程

　　1、買賣雙方簽訂房屋買賣合同，約定首付款、貸款和尾款的金額;

　　2、購(gòu)房人及配偶當(dāng)面向銀行申請(qǐng)貸款，售房人及配偶到場(chǎng)確認(rèn);

　　3、銀行對(duì)貸款申請(qǐng)進(jìn)行調(diào)查、審批;

　　4、購(gòu)房人與銀行簽訂借款及擔(dān)保合同;

　　5、售房人將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給購(gòu)房人，售房人向購(gòu)房人取得首付款;

　　6、購(gòu)房人與銀行辦理房產(chǎn)抵押登記(或由其他自然人、法人為購(gòu)房人提供階段性擔(dān)保);

　　7、銀行向售房人賬戶發(fā)放貸款;

　　8、買賣雙方辦理房屋物業(yè)結(jié)清，售房人向購(gòu)房人取得尾款;

　　9、購(gòu)房人收房，按月還款(階段性擔(dān)保情況下，購(gòu)房人與銀行補(bǔ)辦房產(chǎn)抵押登記)

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