愛華網封閉住宅小區(qū)，又叫做“門禁社區(qū)”，封閉住宅最大的特點是實體住宅圍合、封閉，并且禁止或限制非成員進入居住區(qū)，區(qū)內成員通過一定的法律契約實現(xiàn)公共環(huán)境的共享并達到共識。與“封閉式住宅小區(qū)”對應的是街區(qū)制社區(qū)。街區(qū)制它實際上是由城市主干道圍合、中小街道分割、路網密度較高、公共交通完善、公共服務設施就近配套的開放街區(qū)模式。其最大的優(yōu)勢在于，能夠使得城市生活更便捷、交通循環(huán)更通暢。下面由愛華網小編為你詳細介紹小區(qū)開放的相關法律知識。
小區(qū)開放需要注意哪些問題?小區(qū)與大馬路：短缺時代的產物
封閉小區(qū)被認為是“城市病”的癥結之一。典型的小區(qū)以大規(guī)模的行列式“板樓”為特征，樓層高，間距大，被形象地稱為“公園里的高樓”。小區(qū)模式最早是新中國成立之初學蘇聯(lián)而來，跟我們短時間對住宅的爆炸性需求有關。勢必找一大片地方，把人安置進去。2000年房地產開發(fā)后，這種“公園里的高樓”成為主流。開發(fā)商拿到地之后，在利益驅動下往往會增加一些住宅面積。
“小區(qū)”與大馬路往往相伴而生。因為住宅小區(qū)規(guī)模都很大，內部道路完全獨立于城市道路系統(tǒng)之外，因此城市規(guī)劃道路必須環(huán)繞其外，這就使城市道路的間距變得很大，路網密度稀疏。
為了滿足交通量的需求，封閉小區(qū)外每條路的寬度都在增加，“大馬路”隨之出現(xiàn)。專家說，這也是為什么這次《意見》將開放小區(qū)的目標之一指向“優(yōu)化街區(qū)路網結構”?！奥肪W結構是指城市道路體系，一般分為幾個層次，城市之間是公路，城市里有快速路，主干路、次干路、支路和街道。現(xiàn)在的路網結構的問題是級配不平衡，城市道路中主干路、次干路的占比越來越大，支路和街道的占比越來越少。支路和街道都是小區(qū)內部路，如果將其封閉，就會導致經常繞著小區(qū)走的情況?！睂＜遗e例，比如他父母每次住他家都很不習慣，“看著公交站的直線距離只有300米，但是因為小區(qū)封閉，公交車無法深入其中，要先走出小區(qū)，再繞行好幾百米才到”?，F(xiàn)在提倡的疏通“毛細血管”，針對的其實是這種10公頃以上的封閉“小區(qū)”。
國外住宅小區(qū)怎樣“開放”
1.許多屋主自己雇安保公司
許多屋主通常會選擇雇傭一家安保公司,后者會安裝報警器、監(jiān)視器之類設備并且與安保公司監(jiān)控室連線,如果發(fā)現(xiàn)異常會“盡快”上門。
2.內部道路不適合車輛通行
盡管大多數“小區(qū)”并非封閉式,“小區(qū)”內部道路也可隨意使用,但因為大多數市區(qū)交通道路的限速為50~70公里,而“小區(qū)”內部道路的限速一般只有30公里,且允許非機動車、行人占用,并不適合機動車通行。
3.分類管理自成院落
絕大多數歐美城市的街道,很注重避免出現(xiàn)“丁字路”和“斷頭路”的情況,盡量保證交通流暢。為此,市政部門經常以微調為主,選擇在合適的地段修建道路,形成Y字形街道。在大型的主街道上每隔幾個這樣的樓群,就有相應可供車輛通過的岔道,與相鄰的主街道連通,因此行人和車輛都不必穿越住宅樓院落,也不必繞遠。
4.留出道路 供人們通行
盡管很多美國的住宅小區(qū)并不興建圍墻,但是在這個講究多樣化的國家里,圍墻和籬笆墻還是經常能夠看到,而且是靈活使用。
關于開放小區(qū)網友最關心的問題
Q:打開小區(qū)是否違反《物權法》?
A:最高法：目前屬政策層面，尚需立法
誰有權打開小區(qū)?小區(qū)是否打開涉及到業(yè)主的利益，在《物權法》已經出臺的背景下，業(yè)主的權益如何得到尊重?
最高人民法院民一庭庭長程新文表示：這是一個非常具有前瞻性的、與時俱進的城市發(fā)展理念，符合當今世界的潮流和發(fā)展趨勢，對于推進城市現(xiàn)代化具有重要指導意義。
從專家的觀點來看，要打開已建成小區(qū)需要充分尊重業(yè)主的權利，在充分協(xié)商的背景之下，才能逐步打開，這應該是大概率事件。
Q:所有城市小區(qū)都要打開嗎?
A:政策正被誤讀，并非所有小區(qū)都要拆圍墻
2010年上海世博會總規(guī)劃師的吳志強表示：目前這一政策正被誤讀，“拆墻運動”是要打開那些歷史原因造成的單位大院和超大的封閉小區(qū)，他們大都占據城市中心的公共地帶，造成道路梗阻、斷頭路和丁字路。
他認為，只有影響到整個城市的交通運行、景觀和管理的超級大院和住宅小區(qū)才是未來需要打開的。
Q:開放使用小區(qū)道路有補償嗎?
A:應與小區(qū)業(yè)主大會進行必要協(xié)商并補償
如果業(yè)主同意打開小區(qū)，將小區(qū)道路變?yōu)楣驳缆?，會有補償嗎?
中國政法大學教授王教授認為：從法律上講，政府要協(xié)商推進，比如與小區(qū)業(yè)主大會進行必要協(xié)商，還要進行補償。
補償包括退回土地使用權剩余年限的土地出讓金、給小區(qū)居民帶來不便的補償、道路建設成本，以及由此給居民帶來不便進行的補救措施，包括如噪聲、污染等一系列問題，都要統(tǒng)籌進行。
Q:街區(qū)開放后小區(qū)物業(yè)將被取消?
A:物業(yè)本質不變，保安將可能在樓門口值守
如果沒有了小區(qū)，沒有了小區(qū)內的道路和綠地，那是否還需要物業(yè)?是否還要交物業(yè)費?
北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波說：物業(yè)的本質不會變，只是管理服務的方式會有所變化。
樓建波認為，物業(yè)公司不會消失，業(yè)主們仍然需要物業(yè)公司提供服務，只是服務形式的變化，如過去是一個小區(qū)封閉起來，門口有保安值守，將來物業(yè)的保安則可能是在樓門口來值守，而開放后的道路上則由警察來巡邏。
